別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌東 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 -27 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　筒井　大輔   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区東苗穂８条３丁目６１３番４８ ｢東苗穂８条３－６－２｣ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2F1B 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北西8m市道 水道、下水 新道東 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 新道東駅南東方 4.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 東区東部郊外の閑静な住宅地域で利用状況は安定的である。地域内に特段の変動要因はないが、住宅需要が堅調 な中、地価は引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東区東苗穂地区・伏古地区等の郊外の住宅地域一円で把握される。需要者の中心は、市内居住の一般人 等で把握される。東区市街化区域の東端部付近に所在し都心から遠隔ながら、最近の土地不足や割安感の高まり等を背 景に、需要は堅調である。中心となる価格帯は、更地で１０００万～１２００万円程度、新築戸建で３０００万～３２ ００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を 有する。自己使用の戸建住宅地域であり、民間の賃貸需要が見出せず、賃貸市場が成立していないため、収益価格は適 用しなかった。本件では、比準価格を中心に、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌東 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,000 円／㎡ [118.0] 100 100 [104.5] 100 [109.1] [101.5] 100 52,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利や土地不足、地価の高い都心部と比較 した割安感等を背景に区内住宅需要は堅調。 新型コロナによる悪影響は少ないと見られる 。 郊外に位置するが、地区内幹線には商業施設 等が立地し利便施設との接近性は比較的良好 で、地下鉄沿線と比較した割安感は強く、需 要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +17.8 ％  ％