別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌東 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 -25 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　芳秀   TEL.

鑑定評価額 2,480,000 円  １㎡当たりの価格 16,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月1日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区丘珠町２７７番２１ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ郊外の住宅地域 南西8m市道 水道、下水 新道東 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧事業法第４条の認可を受け て造成された住宅地域である 。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 新道東駅北東方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域で、現状維持と予測する。交通及び生活の利便性は劣っているが需要が出てきてい る。緊急事態宣言は解除され地価水準は横ばい傾向にあり今後は新型コロナ感染症の影響を注視すべきである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区内の市街化調整区域の住宅地域。需要者は札幌市内の戸建住宅の所有を目的とする個人が中心である 。郊外の戸建住宅用地の需要は堅調であるが、近隣地域は交通利便性が劣る市街化調整区域であるため需要が少ない。 需要の中心となる価格帯は、土地は１５０㎡程度で２５０万円前後、戸建物件は２，０００万円以下と思われる。新型 コロナ感染症の影響が少なく地価は横ばい傾向になっている。感染症の影響を今後も注視する必要がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域であり、利便性が劣ることからアパート等の収益物件は皆無で、戸建住宅の賃貸需要も殆 どなく賃貸市場が形成されておらず収益価格の試算はできなかった。自己使用目的の取引が中心であることから、本件 評価では、取引市場の実勢を反映した信頼性が高い比準価格をそのまま採用することとし、前年公示価格からの検討さ らに新型コロナ感染症が不動産市場に影響を与えているか否かも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌市内では新型コロナウイルス感染症の緊 急事態宣言が解除され、経済活動が徐々に活 発になってきており、不動産の動きも一段と 出てきている。 地域要因の変動は見られない。低金利政策の ため、郊外の住宅地も需要は底堅いが、市街 化調整区域のため需要は弱く、地価水準は横 ばい傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％