別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌東 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 -8 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　芳秀   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月1日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区北５０条東６丁目１０３番７６ ｢北５０条東６－４－５｣ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 太平 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 太平駅南東方 450m 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ太平駅の徒歩圏に存し、各種商業施設に近く需要の強い郊外住宅地域で同様で推移すると予測する。緊急事 態宣言は解除され地価水準は上昇傾向と思料される。今後は新型コロナ感染症の影響を注視すべきである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に東区、北区等郊外のＪＲ駅徒歩圏内の住宅地域。各種店舗が集まる郊外型路線商業地に近く利便性 は良好である。需要者の中心は札幌市内居住及び周辺地域から転入する戸建住宅取得目的の第１次取得者層である。土 地は１５０㎡前後で１，１００万円程度、新築住宅は少なく、中古住宅は建物の規模、構造、築年数等により価格は大 きく異なる。新型コロナ感染症の影響が少なく地価は上昇している。感染症の影響を今後も注視する必要がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性と利便性が求められる住宅地域である。公法規制が１低専のため容積率等の制約及び小規模な ことから共同住宅を想定することが現実的ではなく、収益価格は求められなかった。取引市場では戸建住宅の取引が中 心である。本件評価では多数の取引事例から求められた市場の動向を反映した比準価格を重視し、代表標準地からの検 討さらに新型コロナ感染症が不動産市場に影響を与えているか否かも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌東 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,200 円／㎡ [110.4] 100 100 [106.0] 100 [108.6] [103.0] 100 74,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌市内では新型コロナウイルス感染症の緊 急事態宣言が解除され、経済活動が徐々に活 発になってきており、不動産の動きも一段と 出てきている。 地域要因の変動は見られない。低金利政策の 継続により戸建住宅への需要が底堅く、新型 コロナの影響も少なく地価水準が上昇してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -5.5 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.9 ％  ％