別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌東 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌東 -5 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　筒井　大輔   TEL.

鑑定評価額 4,090,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市東区北丘珠４条２丁目６６２番１２６ ｢北丘珠４条２－５－２０｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） １８ｍ高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ郊外の住宅地域 南東8m市道 水道、下水 新道東 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 新道東駅北東方 5.4km 法令 規制 ２中専 (60,200) １８ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地から遠隔な周囲を市街化調整区域に囲まれた住宅地域で利用状況は安定的。地域内に特段の変動要因はな いが、区内市街地の地価上昇が進む中、郊外部に位置する当該地域の地価も上昇傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区北丘珠や中沼地区等の郊外部の住宅地域一円で把握される。需要者の中心は、市内居住の一般人であ る。周囲を市街化調整区域に囲まれた住宅地域で元来から需要は特段強くはないが、近年においては土地不足や市街地 の地価上昇の影響もあり、地価上昇率は拡大した。中心となる価格帯は、更地で４００～５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を 有する。最寄駅から遠いこと等より賃貸需要が弱く、事業収支の観点から共同住宅を想定することが現実的ではないた め、収益価格は適用しなかった。本件では、比準価格を中心に、周辺公示地・基準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利や土地不足、地価の高い都心部と比較 した割安感等を背景に区内住宅需要は堅調。 新型コロナによる悪影響は少ないと見られる 。 利便性の劣る郊外住宅地域ながら、近年の市 街地住宅地の地価上昇が郊外部にも波及し、 地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.5 ％  ％