鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -595047	札幌市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18.2m道道、南西13m、角地		近商３３ｍ高度地区特別用途地区 (90,200)
b	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -595053	札幌市北区		建付地	（　）	長方形	北西18.2m道道、中間画地		近商３３ｍ高度地区特別用途地区 (90,200)
c	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -595057	札幌市北区		更地	（　）	長方形	北西20.9m道道、中間画地		近商６０ｍ高度地区 (90,300)
d	２２Ｋ１４９Ｔ１０２ -595003	札幌市北区		更地	（　）	長方形	北東20m市道、中間画地		近商１８ｍ高度地区 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,975	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	124,387	100 [ 100.0]	124,387	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	131,000
b	(　 ) 85,080	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	109,328	100 [ 100.0]	109,328		115,000
c	(　 ) 157,174	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	160,789	100 [ 148.4]	108,348		114,000
d	(　 ) 85,661	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,745	100 [ 84.2]	105,398		111,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 118,000 円／㎡]

札幌北 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,657,017	7,544,320	23,112,697	20,410,000	2,702,697	（　0.9458） 2,556,211	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	58,095,705 円　　　　（　 81,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	256.30	ＲＣ9	1,674.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居３３ｍ高度地区	70 ％	200 ％	200 ％	710 ㎡	29.5 m x 19.1 m	前面道路：道道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域的特性から１階店舗、２階以上共同住宅（１ＬＤＫ及び２ＬＤＫ・平均専有面積約５４㎡）。共用面積等容積不算入。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	238.56	47.4	113.16	2,000	226,320	3.0	678,960
							0.0	0
2～ 4	住宅	179.49	89.8	161.19	1,610	259,516	1.0	259,516
							0.0	0
5～ 9	住宅	179.49	89.8	161.19	1,640	264,352	1.0	264,352
							0.0	0
～

～

計		1,674.48	83.8	1,402.68		2,326,628		2,779,268
								0

⑨年額支払賃料	2,326,628 円　×　12ヶ月　＝　 27,919,536 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,402.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,683,216 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺賃貸事例等より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,640,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,602,752 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,640,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,612,138 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,630,614 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,779,268 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,403 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,657,017 円　　　　（　 43,179 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１４９Ｃ１０２　　　　-591008	1,623 ( 1,621)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,623	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,611 円/㎡　月額支払賃料（　 1,610 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１４９Ｃ１０２　　　　-591012	1,501 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,580
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	942,000 円	314,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,579,420 円	32,242,752　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 192,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,202,800 円	314,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	314,000 円	314,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	314,000 円	314,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,544,320 円　（　　　　　　 10,626 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	314,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 1,674.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,410,000 円（　　　　　 28,746 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,657,017 円
②総費用	7,544,320 円
③純収益　①－②	23,112,697 円
④建物等に帰属する純収益	20,410,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,702,697 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,556,211 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,600 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,095,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
札幌北 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌北 5-17

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　宮達　隆行

TEL.

鑑定評価額

82,400,000 円

１㎡当たりの価格

116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	84,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市北区新琴似１２条１丁目１０３６番１外｢新琴似１２条１－１－１｣				②地積　(㎡)	710 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区 (70,200)
	台形 1.5:1	店舗Ｓ1	店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域	南東18m道道、南西側道	水道、ガス、下水	麻生 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１８ｍ道道

交通

施設

麻生駅北方

750m

法令

規制

準住居
(60,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

店舗・事務所・マンション等が建つ路線商業地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。新型コロナの影響を
受けつつも、地下鉄麻生駅徒歩圏であり需要が強く地価も上昇傾向と思われる。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 78,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内の地下鉄駅徒歩圏を中心とした幹線道路沿い等の商業地域。需要者は店舗、事務所を目的とする法人
及び個人事業主、収益物件への投資目的の事業者が主である。新型コロナの影響を受けつつも、地下鉄麻生駅徒歩圏で
ある近隣地域への需要は堅調で、地価も上昇傾向が続いている。需要の中心は、土地単価で１１５，０００円～１２０
，０００円／㎡程度と思われるが、総額は利用用途、規模により様々で特定はし難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は地下鉄麻生駅徒歩圏の商業地域である。比準価格は市場の動向を反映した実証的な価格であるが、収益価格
は競争力の関係から土地建物の総額に見合う賃料設定ができず低位に試算されたと判断される。自用目的の取引も多く
その需要者は事業採算性を重視するものと思料されること等から、信頼性が優る比準価格を中心に、収益価格を関連づ
け、近時の不動産市場の動向等も勘案のうえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響から飲食・ホテルの業況に
不安があり、地価上昇、建築資材等の高騰も
あって収益性の低下が伺える。

特に大きな変動要因はない。当該地域は地下
鉄麻生駅徒歩圏であり需要は強く、新型コロ
ナの影響を受けつつも地価は上昇傾向傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１４９Ｔ１０２ -115001	札幌市北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東20m道道、北東8m、角地		準住居３３ｍ北側斜線高 (70,200)
b	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -595057	札幌市北区		更地	（　）	長方形	北西20.9m道道、中間画地		近商６０ｍ高度地区 (90,300)
c	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -115004	札幌市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東21.8m市道、北西6m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)
d	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -115010	札幌市北区		更地	（　）	長方形	東42m国道、南8m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,731	100 [ 60.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	93,783	100 [ 100.0]	93,783	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	98,500
b	(　 ) 157,174	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	160,789	100 [ 140.6]	114,359		120,000
c	(　 ) 167,500	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	178,489	100 [ 147.0]	121,421		127,000
d	(　 ) 190,674	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	182,502	100 [ 143.3]	127,357		134,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	限定価格	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

札幌北 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,201,017	7,445,120	22,755,897	20,150,000	2,605,897	（　0.9458） 2,464,657	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	56,014,932 円　　　　（　 78,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	254.30	ＲＣ9	1,674.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居３３ｍ高度地区	70 ％	200 ％	200 ％	710 ㎡	29.5 m x 19.1 m	前面道路：道道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

９階建の店舗兼共同住宅を想定。１階は店舗の部分貸し、２～９階は１ＬＤＫ及び２ＬＤＫ、平均専有面積約５３．７３㎡。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	238.56	47.4	113.16	2,000	226,320	3.0	678,960
							0.0	0
2～ 4	住宅	179.49	89.8	161.19	1,610	259,516	1.0	259,516
							0.0	0
5～ 9	住宅	179.49	89.8	161.19	1,640	264,352	1.0	264,352
							0.0	0
～

～

計		1,674.48	83.8	1,402.68		2,326,628		2,779,268
								0

⑨年額支払賃料	2,326,628 円　×　12ヶ月　＝　 27,919,536 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,402.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,683,216 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺賃貸事例等より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,602,752 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,588,138 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,174,614 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,779,268 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,403 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,201,017 円　　　　（　 42,537 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１４９Ｃ１０２　　　　-591012	1,501 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,580	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,611 円/㎡　月額支払賃料（　 1,610 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１４９Ｃ１０２　　　　-591005	1,849 ( 1,773)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,761
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	930,000 円	310,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,541,020 円	31,762,752　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 192,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,162,000 円	310,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	310,000 円	310,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	310,000 円	310,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,445,120 円　（　　　　　　 10,486 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	310,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 1,674.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,150,000 円（　　　　　 28,380 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,201,017 円
②総費用	7,445,120 円
③純収益　①－②	22,755,897 円
④建物等に帰属する純収益	20,150,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,605,897 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,464,657 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,471 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,014,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,900 円／㎡）