鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１４９Ｔ１０２ -595016	札幌市北区		建付地	（　）	長方形	南東25m市道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区 (60,200)
b	２２Ｋ１４９Ｔ１０２ -595017	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	南東19.8m道道、南西11.6m、角地		準住居３３ｍ北側斜線高 (70,200)
c	２２Ｋ１６１Ｔ１０２ -115003	札幌市北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西16.8m市道、北西20m、南東8m、三方路		近商３３ｍ高度地区特別用途地区 (67,200)
d	２２Ｋ１６１Ｔ１０２ -115002	札幌市北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西20m市道、北20m、角地		準住居１８ｍ高度地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,221	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,845	100 [ 94.9]	96,781	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	96,800
b	(　 ) 83,238	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	81,018	100 [ 117.7]	68,834		68,800
c	(　 ) 79,630	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	75,462	100 [ 107.8]	70,002		70,000
d	(　 ) 61,357	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	58,146	100 [ 80.0]	72,683		72,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,000 円／㎡]

札幌北 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,971,303	1,102,088	3,869,215	3,344,810	524,405	（　0.9505） 498,447	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	11,076,600 円　　　　（　 55,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居１８ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	199 ㎡	11.8 m x 16.9 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は共同住宅（平均専有面積４４㎡程度の１ＬＤＫ、４戸）を想定した。

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

同種建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	82.0	82.00	1,900	155,800	3.0	467,400
							0.0	0
2～ 3	住宅	100.00	88.0	88.00	1,430	125,840	1.0	125,840
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	86.0	258.00		407,480		719,080
								0

⑨年額支払賃料	407,480 円　×　12ヶ月　＝　 4,889,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 258.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,889,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 261,288 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,964,472 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	719,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,831 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,971,303 円　　　　（　 24,981 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１４９Ｃ１０２　　　　-111003	1,310 ( 1,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,452	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,431 円/㎡　月額支払賃料（　 1,430 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１４９Ｃ１０２　　　　-591003	1,417 ( 1,416)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,417
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	198,800 円	49,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	261,288 円	5,225,760　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 506,900 円	49,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,700 円	49,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,700 円	49,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,102,088 円　（　　　　　　 5,538 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,700,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,344,810 円（　　　　　 16,808 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,971,303 円
②総費用	1,102,088 円
③純収益　①－②	3,869,215 円
④建物等に帰属する純収益	3,344,810 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	524,405 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	498,447 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,505 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,076,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
札幌北 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌北 5-14

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　村上　昭雄

TEL.

鑑定評価額

15,100,000 円

１㎡当たりの価格

76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市北区新琴似３条７丁目１８３番３２｢新琴似３条７－１－２２｣				②地積　(㎡)	199 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）１８ｍ高度地区
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、アパート等が建ち並ぶ路線商業地域	南東20m市道	水道、ガス、下水	麻生 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

新琴似通沿いの路線商業地域

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

麻生駅西方

2.1km

法令

規制

準住居
(60,200)
１８ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

新琴似通沿いに店舗、アパート等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後も現状程度を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 57,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね北区・西区内の幹線（準幹線）道路沿いの郊外の路線商業地域。需要者の中心は、事業目的の法人
や個人、アパート目的の法人と投資家である。新琴似通沿いの新琴似３条７丁目等内の対象近隣地域の宅地需要は比較
的安定している。取引される土地の規模や価格帯等はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況で
ある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

新琴似通沿いの新琴似３条７丁目等内の対象近隣地域は、店舗、アパート等が建ち並ぶ路線商業地域であり、取引の中
心は自用目的である。店舗の賃貸需要及び投資採算性が低いため、収益価格は低位に試算された。よって、より信頼性
の高い比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、市場分析の結果、代表標準地及び前年対象公示価格等からの検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌北 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 61,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[103.0]

100
[ 81.6]

[100.0]
100

75,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナの影響から引き続き厳し
い状態にある。商業地においては共同住宅の
需要がある。周辺住宅地の価格上昇による影
響を受けている。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１４９Ｔ１０２ -595003	札幌市北区		更地	（　）	長方形	北東20m市道、中間画地		近商１８ｍ高度地区 (90,200)
b	２２Ｋ１４９Ｔ１０２ -595004	札幌市北区		更地	（　）	長方形	北西20m市道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区 (60,200)
c	２２Ｋ１４９Ｔ１０２ -595005	札幌市北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西20m市道、中間画地		準住居１８ｍ高度地区 (60,200)
d	２２Ｋ１４９Ｔ１０２ -595009	札幌市北区		更地	（　）	長方形	北西25m市道、中間画地		近商１８ｍ高度地区 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,661	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,745	100 [ 114.0]	77,846	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,800
b	(　 ) 93,122	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	94,984	100 [ 99.0]	95,943		95,900
c	(　 ) 49,117	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	55,884	100 [ 100.0]	55,884		55,900
d	(　 ) 74,637	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,578	100 [ 91.8]	83,418		83,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,000 円／㎡]

札幌北 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,616,540	976,940	3,639,600	3,095,800	543,800	（　0.9505） 516,882	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	11,486,267 円　　　　（　 57,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居１８ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	199 ㎡	11.8 m x 16.9 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗は部分貸し、住宅は１ＬＤＫ　　　　　　　　平均専有面積４４㎡

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

同種建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	82.0	82.00	1,800	147,600	3.0	442,800
							0.0	0
2～ 3	住宅	100.00	88.0	88.00	1,300	114,400	1.0	114,400
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	86.0	258.00		376,400		671,600
								0

⑨年額支払賃料	376,400 円　×　12ヶ月　＝　 4,516,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 258.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,516,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 242,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,610,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	671,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,380 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,616,540 円　　　　（　 23,199 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１４９Ｃ１０２　　　　-591009	1,286 ( 1,285)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [ 95.0]	1,397	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,301 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１４９Ｃ１０２　　　　-111004	1,079 ( 1,057)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,295
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,000 円	46,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	242,640 円	4,852,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 469,200 円	46,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,000 円	46,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,000 円	46,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 976,940 円　（　　　　　　 4,909 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9505

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,000,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,095,800 円（　　　　　 15,557 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,616,540 円
②総費用	976,940 円
③純収益　①－②	3,639,600 円
④建物等に帰属する純収益	3,095,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	543,800 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	516,882 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,597 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,486,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,700 円／㎡）