鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -115004	札幌市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東21.8m市道、北西6m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)
b	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -115010	札幌市北区		更地	（　）	長方形	東42m国道、南8m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
c	２２Ｋ１４９Ｔ１０２ -595008	札幌市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東18.2m道道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
d	２２Ｋ１４９Ｔ１０２ -595013	札幌市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西10.9m市道、中間画地		近商６０ｍ高度地区 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,500	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	178,489	100 [ 115.6]	154,402	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 190,674	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	182,502	100 [ 100.0]	182,502		183,000
c	(　 ) 203,271	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	215,061	100 [ 98.0]	219,450		219,000
d	(　 ) 137,928	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	146,480	100 [ 87.2]	167,982		168,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

札幌北 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,725,748	7,597,873	23,127,875	19,110,000	4,017,875	（　0.9458） 3,800,106	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	86,366,045 円　　　　（　 144,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	280.65	ＲＣ10F1B	1,569.49
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	600 ㎡	28.6 m x 21.0 m	前面道路：道道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階以上共同住宅（２ＬＤＫ・平均専有面積約５８㎡）。共用面積等容積不算入。

⑦有効率　 81.3 ％
の理由

同種建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	266.36	89.7	238.95	2,700	645,165	3.0	1,935,495
							0.0	0
2～10	住宅	137.57	83.7	115.16	1,700	195,772	1.0	195,772
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	65.00

～

～

計		1,569.49	81.3	1,275.39		2,407,113		3,697,443
								0

⑨年額支払賃料	2,407,113 円　×　12ヶ月　＝　 28,885,356 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 1,275.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,836,562 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,584,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,721,918 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,584,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,615,296 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,690,622 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,697,443 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,126 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,725,748 円　　　　（　 51,210 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１４９Ｃ１０２　　　　-111005	1,355 ( 1,354)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,506	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,701 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 4 F B
b	２２Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-591030	1,747 ( 1,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,747
c	２２Ｋ１４９Ｃ１０２　　　　-591005	1,849 ( 1,773)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,849

札幌北 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,176,000 円	294,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,584,473 円	32,305,918　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 250,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,998,800 円	294,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	294,000 円	294,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	294,000 円	294,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,597,873 円　（　　　　　　 12,663 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	294,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 1,569.49 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,110,000 円（　　　　　 31,850 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,725,748 円
②総費用	7,597,873 円
③純収益　①－②	23,127,875 円
④建物等に帰属する純収益	19,110,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,017,875 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,800,106 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,334 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,366,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
札幌北 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌北 5-13

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　村上　昭雄

TEL.

鑑定評価額

108,000,000 円

１㎡当たりの価格

180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市北区新琴似８条２丁目１番５内｢新琴似８条２－１－１１｣				②地積　(㎡)	600 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (90,300)
	1.5:1	事務所兼店舗Ｓ2	店舗、病院、マンション等が建ち並ぶ商業地域	南西25m道道	水道、下水	麻生 510m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 80 ｍ、南 80 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 590 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

西５丁目樽川通沿いの商業地
域

街

路

２５ｍ道道

交通

施設

麻生駅北西方

510m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

道道沿いに店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状程度を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 187,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 156,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね北区内の幹線（準幹線）道路沿いの地下鉄駅及びＪＲ駅徒歩圏に所在する商業地域。需要者の中心
は、事業目的の法人、不動産賃貸業者及びマンションデベロッパー等である。西５丁目樽川通沿いの新琴似８条２丁目
等内の対象近隣地域は地下鉄麻生駅・ＪＲ新琴似駅徒歩圏内にあり都心にも比較的近いため、宅地需要は強い。取引さ
れる土地の規模や価格帯等はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

西５丁目樽川通沿いの新琴似８条２丁目等内の対象近隣地域は、店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。
地下鉄駅に比較的近く、賃貸市場も熟成しているため、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益
価格を関連づけ、市場分析の結果、代表標準地及び前年対象公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌北 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 220,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[124.2]

[100.0]
100

177,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    173,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナの影響から引き続き厳し
い状態にある。商業地においては共同住宅の
需要がある。周辺住宅地の価格上昇による影
響を受けている。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１４９Ｔ１０２ -595011	札幌市北区		更地	（　）	長方形	南東10.9m市道、中間画地		近商６０ｍ高度地区 (90,300)
b	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -115004	札幌市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東21.8m市道、北西6m、角地		１住居３３ｍ高度地区 (70,200)
c	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -595057	札幌市北区		更地	（　）	長方形	北西20.9m道道、中間画地		近商６０ｍ高度地区 (90,300)
d	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -115010	札幌市北区		更地	（　）	長方形	東42m国道、南8m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 187,385	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	192,257	100 [ 81.0]	237,354	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	237,000
b	(　 ) 167,500	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 105.0]	178,489	100 [ 114.6]	155,750		156,000
c	(　 ) 157,174	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	160,789	100 [ 114.3]	140,673		141,000
d	(　 ) 190,674	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	182,502	100 [ 95.4]	191,302		191,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 187,000 円／㎡]

札幌北 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,444,373	6,172,452	23,271,921	18,915,000	4,356,921	（　0.9458） 4,120,776	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	93,654,000 円　　　　（　 156,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	280.65	ＲＣ10F1B	1,569.49
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	600 ㎡	28.6 m x 21.0 m	前面道路：道道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗は部分貸し、住宅は２ＬＤＫ　　　　　　　　平均専有面積約５８㎡

⑦有効率　 81.3 ％
の理由

同種建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	266.36	89.7	238.95	3,000	716,850	3.0	2,150,550
							0.0	0
2～ 9	住宅	137.57	83.7	115.16	1,680	193,469	1.0	193,469
							0.0	0
10～10	住宅	137.57	83.7	115.16	1,780	204,985	1.0	204,985
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	65.00

～

計		1,569.49	81.3	1,275.39		2,469,587		3,903,287
								0

⑨年額支払賃料	2,469,587 円　×　12ヶ月　＝　 29,635,044 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,275.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,635,044 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,320,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,547,752 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,407,292 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,903,287 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,081 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,444,373 円　　　　（　 49,074 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１４９Ｃ１０２　　　　-591009	1,286 ( 1,285)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,681	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,681 円/㎡　月額支払賃料（　 1,680 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１４９Ｃ１０２　　　　-591004	1,481 ( 1,481)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	1,667
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	873,000 円	291,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,547,752 円	30,955,044　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 201,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,968,200 円	291,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	291,000 円	291,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	291,000 円	291,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,172,452 円　（　　　　　　 10,287 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	291,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 1,569.49 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,915,000 円（　　　　　 31,525 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,444,373 円
②総費用	6,172,452 円
③純収益　①－②	23,271,921 円
④建物等に帰属する純収益	18,915,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,356,921 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,120,776 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,868 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,654,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 156,000 円／㎡）