鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -595001	札幌市北区		更地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区高度利用地区 (90,400)
b	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -595014	札幌市北区		更地	（　）	長方形	南10.9m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区地区計画等 (90,400)
c	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -595015	札幌市北区		貸家建付地	（　）	正方形	北36m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
d	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -115008	札幌市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	西20m市道、北10.9m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
e	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -595010	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	東14.5m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 466,299	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	551,378	100 [ 148.8]	370,550	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	371,000
b	(　 ) 429,928	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	438,956	100 [ 102.6]	427,832		428,000
c	(　 ) 271,379	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	275,992	100 [ 71.4]	386,543		387,000
d	(　 ) 397,876	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	380,824	100 [ 80.0]	476,030		476,000
e	(　 ) 230,271	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	232,804	100 [ 67.2]	346,435		346,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 400,000 円／㎡]

札幌北 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,543,229	5,183,306	19,359,923	14,430,000	4,929,923	（　0.9458） 4,662,721	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	105,970,932 円　　　　（　 315,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	228.60	ＲＣ7F1B	1,198.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	336 ㎡	13.7 m x 24.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は事務所で部分貸し、２～７階は２ＬＤＫを主に計１２戸、平均専有面積約６４．９６㎡。地下は機械室。駐車場は６台想定。

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	228.60	87.2	199.34	3,238	645,463	6.0	3,872,778
							0.0	0
2～ 6	住宅	158.95	83.1	132.15	1,799	237,738	1.0	237,738
							0.0	0
7～ 7	住宅	145.57	81.6	118.77	1,889	224,357	1.0	224,357
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	29.26

～

計		1,198.18	81.7	978.86		2,058,510		5,285,825
								0

⑨年額支払賃料	2,058,510 円　×　12ヶ月　＝　 24,702,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 978.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,702,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,289,106 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,493,014 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,285,825 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,215 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,543,229 円　　　　（　 73,045 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-191001	1,863 ( 1,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,863	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,799 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-591001	1,827 ( 1,825)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	1,744
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	888,000 円	222,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,289,106 円	25,782,120　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 297,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,264,400 円	222,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	222,000 円	222,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	222,000 円	222,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,183,306 円　（　　　　　　 15,427 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	222,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 1,198.18 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,430,000 円（　　　　　 42,946 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,543,229 円
②総費用	5,183,306 円
③純収益　①－②	19,359,923 円
④建物等に帰属する純収益	14,430,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,929,923 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,662,721 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,877 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,970,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 315,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
札幌北 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌北 5-9

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　村上　昭雄

TEL.

鑑定評価額

128,000,000 円

１㎡当たりの価格

380,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市北区北１１条西２丁目１０番２外｢北１１条西２－２－２０｣				②地積　(㎡)	336 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）４５ｍ高度地区 (90,300)
	1:2	事務所兼共同住宅ＲＣ6	中層の事務所、マンション等が混在する商業地域	北20m市道	水道、ガス、下水	北１２条 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中高層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 370 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

マンション等の住宅系用途の
需要がある。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

北１２条駅東方

150m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
４５ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

マンション、事務所等が混在する商業地域であり、地下鉄南北線北１２条駅に近接し札幌駅にも近いため、今後
は更にマンション等の住宅系用途が増えるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 390,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 317,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね北区内の地下鉄南北線各駅に近接の商業地域。需要者の中心は、大手不動産業者、賃貸マンション
への投資を目的とする法人、マンションデベロッパー等である。特に併用マンション素地としての需要がある。対象近
隣地域は地下鉄南北線北１２条駅に近接し札幌駅にも近いため、宅地需要は比較的堅調である。取引される土地の規模
や価格帯等はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

コープさっぽろ北１２条店に近い北１１条西２丁目等内の対象近隣地域は、マンション、事務所等が混在する商業地域
である。地下鉄駅からの接近性に優れ、賃貸市場も熟成しているため、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を
標準とし、収益価格を関連づけ、市場分析の結果、代表標準地及び前年対象公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌北 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 370,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 99.2]

[100.0]
100

373,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    355,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナの影響から引き続き厳し
い状態にある。商業地においては共同住宅の
需要がある。

地域要因に特段の変動はないが、地下鉄駅に
近く札幌駅にも近いため、地価は上昇。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -115001	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	北14.5m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
b	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -115008	札幌市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	西20m市道、北10.9m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
c	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -595003	札幌市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西25m市道、北14.5m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
d	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -115002	札幌市北区		更地	（　）	長方形	東14.5m市道、中間画地		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 218,962	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	221,152	100 [ 74.5]	296,848	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	297,000
b	(　 ) 397,876	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	380,824	100 [ 92.4]	412,147		412,000
c	(　 ) 306,531	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	288,082	100 [ 72.8]	395,717		396,000
d	(　 ) 281,328	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	283,579	100 [ 61.2]	463,364		463,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -32.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -30.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 390,000 円／㎡]

札幌北 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,272,442	4,887,385	19,385,057	14,430,000	4,955,057	（　0.9458） 4,686,493	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	106,511,205 円　　　　（　 317,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	228.60	ＲＣ7F1B	1,198.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防４５ｍ高度地区	90 ％	300 ％	300 ％	336 ㎡	13.7 m x 24.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所は部分貸し、住宅は２ＬＤＫが多い　　　　平均専有面積約６５㎡

⑦有効率　 81.7 ％
の理由

同種建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	228.60	87.2	199.34	3,400	677,756	6.0	4,066,536
							0.0	0
2～ 6	住宅	158.95	83.1	132.15	1,730	228,620	1.0	228,620
							0.0	0
7～ 7	住宅	145.57	81.6	118.77	1,800	213,786	1.0	213,786
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	29.26

～

計		1,198.18	81.7	978.86		2,034,642		5,423,422
								0

⑨年額支払賃料	2,034,642 円　×　12ヶ月　＝　 24,415,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 978.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,415,704 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,274,785 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,220,919 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,423,422 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,523 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,272,442 円　　　　（　 72,239 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-591021	1,593 ( 1,592)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,732	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,731 円/㎡　月額支払賃料（　 1,730 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２２Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-591028	1,259 ( 1,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	1,517
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	666,000 円	222,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,274,785 円	25,495,704　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 238,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,264,400 円	222,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	222,000 円	222,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	222,000 円	222,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,887,385 円　（　　　　　　 14,546 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	222,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 1,198.18 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,430,000 円（　　　　　 42,946 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,272,442 円
②総費用	4,887,385 円
③純収益　①－②	19,385,057 円
④建物等に帰属する純収益	14,430,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,955,057 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,686,493 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,948 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,511,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 317,000 円／㎡）