鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -115005	札幌市北区		建付地	（　）	長方形	南9.1m市道、中間画地		商業 (100,546)
b	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -595016	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	北20m市道、東20m、角地		商業 (100,600)
c	１２２１７７１１０１ -515029	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		商業 (100,600)
d	１２２１７７１１０１ -515017	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 803,016	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	807,031	100 [ 77.1]	1,046,733	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	1,120,000
b	(　 ) 989,489	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	949,176	100 [ 95.0]	999,133		1,070,000
c	(　 ) 864,304	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	924,805	100 [ 90.3]	1,024,147		1,100,000
d	(　 ) 622,019	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	643,790	100 [ 67.0]	960,881		1,030,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,100,000 円／㎡]

札幌北 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	189,149,997	54,345,103	134,804,894	103,505,000	31,299,894	（　0.9145） 28,623,753	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	681,517,929 円　　　　（　 882,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	616.87	ＲＣ11F1B	6,075.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区	100 ％	700 ％	700 ％	773 ㎡	30.5 m x 24.8 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～５階：事務所、６～１１階：共同住宅（２ＬＤＫ×４２戸）、立体駐車場３２台

⑦有効率　 71.9 ％
の理由

同種同規模建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	機械室	198.83

1～ 1	店舗	456.93	57.5	262.90	7,000	1,840,300	10.0	18,403,000
							0.0	0
2～ 5	事務所	564.89	72.0	406.55	3,800	1,544,890	6.0	9,269,340
							0.0	0
6～11	住宅	514.39	80.3	413.00	2,180	900,340	1.0	900,340
							0.0	0
塔屋～	機械室	73.94

計		6,075.60	71.9	4,367.10		13,421,900		60,882,400
								0

⑨年額支払賃料	13,421,900 円　×　12ヶ月　＝　 161,062,800 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 4,367.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 26,202,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	187,265,400 円　　×　　 3.0 ％＋　　　 7,680,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 6,385,962 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	188,559,438 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	60,882,400 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 590,559 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	189,149,997 円　　　　（　 244,696 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-595001	4,124 ( 4,084)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,749	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,819 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-595005	3,660 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,873
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,150,000 円	1,630,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	23,198,503 円	194,945,400　×　　　　 11.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,110,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 16,626,000 円	1,630,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,630,000 円	1,630,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,630,000 円	1,630,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 54,345,103 円　（　　　　　　 70,304 円／㎡）　　（経費率　　 28.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9145

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,630,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 6,075.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	103,505,000 円（　　　　　 133,900 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	189,149,997 円
②総費用	54,345,103 円
③純収益　①－②	134,804,894 円
④建物等に帰属する純収益	103,505,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	31,299,894 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	28,623,753 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,029 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 681,517,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 882,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
札幌北 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌北 5-4

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　千田　裕也

TEL.

鑑定評価額

796,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,030,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	730,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市北区北８条西４丁目２２番１				②地積　(㎡)	773 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度利用地区駐車場整備地区 (100,700)
	1.2:1	店舗、事務所兼共同住宅ＳＲＣ10	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ駅北の商業地域	西25m市道、南側道	水道、ガス、下水	札幌 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.5 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 760 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

札幌駅北西方

350m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
高度利用地区
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ「札幌」駅北口に近い事務所ビル等の建ち並ぶ商業地域で、再開発なども行われ、今後の発展が期待される
。地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,080,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 863,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、札幌中心部である札幌駅・大通駅などの高度商業地域一円のである。主な需要者は、道内外の法人企業
、不動産投資家等である。ＪＲ札幌駅北口地区に近い好立地で新幹線延伸への期待感もあり、事務所需要が旺盛である
ほか、その他の用途での様々な活用も想定される。再開発や新築ビルの建設もあるが空室率は低い状態が続いている。
需要の中心価格帯は利用目的、規模等により異なり、見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、信頼性の高い北区・中央区内の商業地の複数事例より求めたもので、取引市場の実情を反映した実証的な
価格である。収益価格は収益性を反映したものであり、事業採算性等を検討する重要な指標となり得るものであるが、
想定部分が多く賃料の遅効性もあり信頼性がやや劣ると考える。よって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格をも
関連づけ、前年標準地価格からの検討、市場性の再確認をも行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    980,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により厳し
い状況にあるが持ち直しに向けた動きも見ら
れる。地域経済に与える影響には注視する必
要がある。

札幌駅北口８・１地区市街地再開発事業が進
捗中（Ｒ５．１２完了予定）である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌北 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -595002	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	西20m市道、北20m、南10.9m、三方路		商業６０ｍ高度地区高度利用地区 (100,400)
b	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -595016	札幌市北区		貸家建付地	（　）	長方形	北20m市道、東20m、角地		商業 (100,600)
c	１２２１７７１１０１ -515029	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		商業 (100,600)
d	１２２１７７１１０１ -515017	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 735,248	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.0]	665,662	100 [ 70.3]	946,888	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	1,010,000
b	(　 ) 989,489	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	949,176	100 [ 79.7]	1,190,936		1,270,000
c	(　 ) 864,304	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	924,805	100 [ 92.2]	1,003,042		1,070,000
d	(　 ) 622,019	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	643,790	100 [ 70.8]	909,308		973,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,080,000 円／㎡]

札幌北 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	192,216,923	56,161,357	136,055,566	105,410,000	30,645,566	（　0.9145） 28,025,370	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	667,270,714 円　　　　（　 863,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	616.87	ＲＣ11F1B	6,075.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	773 ㎡	30.5 m x 24.8 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階は事務所、６～１１階は２ＬＤＫ（全４２戸）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 71.9 ％
の理由

当該規模の建物としてはほぼ標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	機械室	198.83

1～ 1	店舗	456.93	57.5	262.90	7,200	1,892,880	10.0	18,928,800
							0.0	0
2～ 5	事務所	564.89	72.0	406.55	3,800	1,544,890	6.0	9,269,340
							0.0	0
6～11	住居	514.39	80.3	413.00	2,400	991,200	1.0	991,200
							0.0	0
～

計		6,075.60	71.9	4,367.10		14,019,640		61,953,360
								0

⑨年額支払賃料	14,019,640 円　×　12ヶ月　＝　 168,235,680 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 4,367.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 26,202,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されいるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	194,438,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 7,680,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 10,489,914 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	191,628,366 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	61,953,360 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 588,557 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	192,216,923 円　　　　（　 248,664 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-595001	4,124 ( 4,084)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,749	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,819 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２２Ｋ１１５Ｃ１０２　　　　-595005	3,660 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,101
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌北 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,300,000 円	1,660,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	23,849,957 円	202,118,280　×　　　　 11.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,759,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 16,932,000 円	1,660,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,660,000 円	1,660,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,660,000 円	1,660,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 56,161,357 円　（　　　　　　 72,654 円／㎡）　　（経費率　　 29.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9145

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,660,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 6,075.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	105,410,000 円（　　　　　 136,365 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	192,216,923 円
②総費用	56,161,357 円
③純収益　①－②	136,055,566 円
④建物等に帰属する純収益	105,410,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	30,645,566 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	28,025,370 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,255 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 667,270,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 863,000 円／㎡）