別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌北 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -35 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　須藤　秀行   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区太平８条３丁目４６番７８外 ｢太平８条３－３－７｣ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1.5:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 百合が原 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 百合が原駅西方 800m 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、郊外の戸建住宅地域として当分の間、現状を維持すると思われる。都心部の地価上昇に起因する戸 建住宅用地の需要エリア拡大により、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は篠路・太平・百合が原地区等の北区北部の住宅地域である。需要者は札幌市の居住者が大半を占めている が、周辺市域からの転入も見られる。札幌市の住宅地は居住の都心回帰傾向が続いているが、一方で、都心部の地価上 昇により戸建住宅用地の需要エリアが拡大傾向にあり、太平地区等の郊外住宅地においても地域により宅地需要は強含 みに転じている。土地は対象標準地と同規模で１３００万円～１４００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 太平の当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、また、行政的条件の制約もありアパート等の収益物件は散見 される程度である。当該地域は自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の 適用を断念した。以上より、本件は代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する比準価格をもって、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -29                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [114.1] 100 100 [103.0] 100 [ 88.2] [103.0] 100 55,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 札幌市の住宅地は、郊外部まで需要エリアが 拡大している。なお、現時点で新型コロナの 悪影響は、戸建住宅地域では顕在化していな い。 地域要因に特段の変動はないが、戸建住宅用 地の需要エリア拡大により、太平地区の宅地 需要は強含みである。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.2 ％  ％