別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 札幌北 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -33 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　仁   TEL.

鑑定評価額 5,410,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区篠路町上篠路１０１番１０ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） １８ｍ高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北東6m市道 水道、下水 百合が原 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 百合が原駅北東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) １８ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動は見受けられないが、近隣地域を含めて地価水準が低い北区郊外への住宅地需要は旺盛で あり、今後とも戸建住宅を主とした一般住宅地域として推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北区郊外の一般住宅地域一円の範囲内と認められる。需要者の中心は、戸建住宅を目的とした札幌市内 の居住者が主である。従来、やや不便な立地性及び居住環境の見劣りから人気はなかったが、北区郊外住宅地における 全般的な価格上昇により、土地価格の値頃感が着目されて、地価動向は強含みに転じている。需要の中心価格帯は、更 地総額で概ね５００万円から６００万円前後と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした一般住宅地域であり、不動産取引は自己居住目的を主としているところから市場性を 反映した比準価格の規範性は高い。他方、やや不便な立地性からアパートなど収益物件の立地には馴染まない地域性に あり、収益価格を求めることはできなかった。よって比準価格を採用することが相当と判断、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響により景気は厳し い状況ながら持ち直しの動きが続いているが 、資材値上がり等から住宅など建築費が上昇 し、懸念される。 地域要因に特段の変動はないが、北区郊外住 宅地の全般的な地価上昇、土地価格の割安感 が着目されて、地価動向は強含みに転じてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％  ％