別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌北 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -28 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　村上　昭雄   TEL.

鑑定評価額 9,160,000 円  １㎡当たりの価格 39,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区南あいの里４丁目１０番５ ｢南あいの里４－１０－７｣ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 地区計画等 特別用途地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地も見られる住 宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 あいの里教育大 430m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 　　　　　８ｍ市道 交通 施設 あいの里教育大駅南西 方 430m 法令 規制 １低専 (40,80) 地区計画等 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主体とする既成住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね北区南あいの里・あいの里地区等内の戸建住宅地域。需要者の中心は、ハウスメーカー、再販業者 、戸建住宅を目的とする札幌市内の居住者であるが、札幌市外からの転入もみられる。戸建住宅地の需要増により、戸 建住宅地の需要エリアが拡大し、ＪＲ駅徒歩圏内にある南あいの里地区の宅地需要は旺盛である。対象近隣地域内の土 地は、標準的画地規模で総額９００万円以上が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 南あいの里ひよこ公園に近い南あいの里４丁目内の対象近隣地域は、郊外の戸建住宅地域である。第１種低層住居専用 地域内にあるため、賃貸用建物の新築は経済合理性の観点から想定しがたく、収益価格は試算しない。よって信頼性の ある取引事例により求めた比準価格を標準とし、市場分析の結果、代表標準地及び前年対象公示価格等からの検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -38                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,000 円／㎡ [109.1] 100 100 [103.0] 100 [ 87.4] [100.0] 100 40,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 超低金利、金融機関融資審査の通りやすさ（ 収益物件を除く）、住宅ローン減税が１３年 間受けられる特例等かある。 戸建住宅地の需要エリア拡大により、南あい の里地区の宅地需要は旺盛になっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +14.5 ％  ％