別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌北 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -23 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　宮達　隆行   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区新川４条１２丁目６２３番１８８ ｢新川４条１２－５－１０｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 北２４条 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 北２４条駅北西方 4.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 新川地区西部の戸建住宅地域で変動要因はなく現状維持と予測する。郊外住宅地の需要増、割安感等から当該地 域の地価は上昇傾向で推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新川・新琴似地区等の北区西部の郊外の住宅地域一円。需要者は札幌市内に居住する自己使用目的の個 人が中心である。地下鉄駅周辺の地価高騰、低金利等から郊外住宅地への戸建需要が旺盛である。当該地域は商業施設 等への生活利便性が比較的良好で、需要の中心は、土地が１千万円前後、新築戸建物件が３千万円が上限と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 新川地区西部に存する第１種低層住居専用地域の指定を受ける郊外の一般住宅地域であり、賃貸需要は殆どなく、地域 内の取引も自己利用目的が中心であることから収益価格の試算は断念した。よって、代表標準地との検討結果、価格形 成要因の変動状況等を踏まえ、市場の動向を反映した実証的価格として信頼性が高い比準価格をそのまま採用し、対象 標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [110.3] 100 100 [101.5] 100 [110.1] [104.5] 100 59,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による生活様式の変化、低金利、マ ンション価格高騰により、旺盛な住宅需要が 戸建住宅地へ向いている。 特に大きな変動要因は見られない。一般的要 因の影響で生活利便性が比較的良好な当該地 域の地価は二桁台の上昇率で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.3 ％  ％