別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌北 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -19 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　村上　昭雄   TEL.

鑑定評価額 6,900,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区新川西３条４丁目３番２９ ｢新川西３条４－４－３１｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 特別用途地区 1:1.2 住宅 Ｗ3 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東8m市道 水道、ガス、下水 北２４条 7.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 　　　　　８ｍ市道 交通 施設 北２４条駅北西方 7.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主体とする既成住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね北区新川西地区等内の戸建住宅地域。需要者の中心は、ハウスメーカー、再販業者、戸建住宅を目 的とする札幌市内の居住者であるが、札幌市外からの転入もみられる。新川西地区等の郊外の住宅地域は交通・接近条 件が劣るが、下記の一般的要因等の影響により宅地需要は旺盛である。対象近隣地域内の土地は、標準的画地規模で総 額７２０万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 新川ひばりがはら公園に近い新川西３条４丁目等内の対象近隣地域は、郊外の戸建住宅地域である。第１種低層住居専 用地域内にあるため、賃貸用建物の新築は経済合理性の観点から想定しがたく、収益価格は試算しない。よって信頼性 のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、市場分析の結果及び前年対象公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 超低金利、金融機関融資審査の通りやすさ（ 収益物件を除く）、住宅ローン減税が１３年 間受けられる特例等かある。 戸建住宅地の需要エリア拡大により、新川西 地区の宅地需要は旺盛になっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.6 ％  ％