鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌北 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -591043	札幌市北区		建付地	（　）	長方形	南14.5m市道、中間画地		１住居３３ｍ高度地区 (60,200)
b	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -591096	札幌市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東14.5m市道、北4m、二方路		２中専２７ｍ高度地区 (60,200)
c	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -595048	札幌市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	西25m市道、南14.5m、東6m、三方路		近商４５ｍ高度地区 (90,300)
d	２２Ｋ１１１Ｔ１０４ -591073	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ台形	南西15m市道、北東14.5m、二方路		工業３３ｍ高度地区特別用途地区 (70,200)
e	２２Ｋ１７４Ｔ１０４ -115003	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東31.5m道道、南東8m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 156,055	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 106.0]	165,543	100 [ 87.3]	189,625	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	199,000
b	(　 ) 100,335	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.0]	142,281	100 [ 72.3]	196,793		207,000
c	(　 ) 278,425	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	265,793	100 [ 129.6]	205,087		215,000
d	(　 ) 150,545	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	152,737	100 [ 79.1]	193,094		203,000
e	(　 ) 245,870	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	236,269	100 [ 124.5]	189,774		199,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 205,000 円／㎡]

札幌北 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,484,431,417	1,112,383,526	13	490,000	3,823.40	248,000	4,604.02
⑧開発法による価格	372,047,891 円　　　　（　 187,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 -6　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,985 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,985.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
693.02 ㎡	4,604.02 ㎡	3,968.73 ㎡	635.29 ㎡	3,823.40 ㎡	ＲＣ・10F ( 43 戸) 89㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 34.9 ％）	（ 231.9 ％）	（ 199.9 ％）	（ 32.0 ％）	（ 83.04 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	49.6 ｍ 40.2 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		14.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

490,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在するマンションの分譲事例を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 490,000 円／㎡　　×　　 3,823.40 ㎡　　＝　　　　 1,873,466,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,873,466,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 248,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 255,440 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 255,440 円／㎡　　×　　　 4,604.02 ㎡　　＝　　　　 1,176,050,869 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,873,466,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 187,346,600 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,363,397,469 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	131,142,620 円	( 7 ％)	×　　0.8940	（ 11 ヶ月）	＝　　 117,241,502 円
	販売総額(2期)	56,203,980 円	( 3 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 46,789,813 円
	販売総額(3期)	1,686,119,400 円	( 90 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,320,400,102 円
収入合計		－	－	－	－	1,484,431,417 円
支出	建築工事費(1期)	117,605,087 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 108,408,369 円
	建築工事費(2期)	117,605,087 円	( 10 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 99,917,282 円
	建築工事費(3期)	940,840,695 円	( 80 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 736,772,348 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	112,407,960 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 103,617,658 円
	販売管理費(2期)	74,938,640 円	( 40 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 63,667,869 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,112,383,526 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,484,431,417 円　　－　　　　　　 1,112,383,526 円　　＝　　　　　 372,047,891 円 187,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
札幌北 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌北 -6

北海道

北海道第２

氏名

不動産鑑定士　藤田　絵理子

TEL.

鑑定評価額

385,000,000 円

１㎡当たりの価格

194,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市北区北２９条西４丁目２７４番５９｢北２９条西４－１－１｣				②地積　(㎡)	1,985 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）３３ｍ高度地区 (70,200)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ10	共同住宅が多く見られる利便性の良い住宅地域	東14.5m市道、南側道	水道、ガス、下水	北３４条 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１４．５ｍ市道

交通

施設

北３４条駅南方

270m

法令

規制

１住居
(70,200)
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄北３４条駅に近接するマンション地で、特に変動要因は見られず、当面は現状を維持して推移するものと
予測する。市内におけるマンション人気は根強いことから地価水準は安定的に推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 189,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中央区を除く市内の地下鉄及びＪＲ各駅から徒歩圏のマンション適地である。需要者はマンション分譲を
目的とするデベロッパー、賃貸マンションへの投資を目的とする法人等である。当該地域は地下鉄北３４条駅に近接す
る住宅地域で、交通利便性が良好である他、市内におけるマンション用地不足の状況もあり需要は底堅い。中心となる
価格帯については、取引される画地や規模は様々で見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格はマンション適地の取引事例に基づいて求めた実証的な価格であるが、立地・規模等の希少性から採用事例は
やや広範囲となった。開発法による価格は不動産の投資採算性に着目した理論的な価格であるが、開発計画の如何によ
って収入・費用等が変動することが多い。よって、本件では各試算価格を同程度の規範性と認め、比準価格と開発法に
よる価格を関連づけ、更に前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    186,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による経済環境への不安感は完全に
は拭えてはいないものの、低金利政策の継続
等により、市内の住宅地の需要は依然として
堅調である。

地下鉄駅に近接するマンション地で特に変動
要因は見受けられない。立地条件等から需要
は引き続き堅調である。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌北 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -591096	札幌市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東14.5m市道、北4m、二方路		２中専２７ｍ高度地区 (60,200)
b	２２Ｋ１１５Ｔ１０２ -591125	札幌市北区		更地	（　）	長方形	北東16.4m市道、北西10m、角地		２中専２７ｍ高度地区 (70,200)
c	２２Ｋ１７４Ｔ１０４ -111043	札幌市白石区		更地	（　）	不整形	南西20m市道、西4m、北西8m、三方路		準住居４５ｍ高度地区 (80,300)
d	２２Ｋ１１１Ｔ１０４ -591073	札幌市白石区		更地	（　）	ほぼ台形	南西15m市道、北東14.5m、二方路		工業３３ｍ高度地区特別用途地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,335	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.0]	142,281	100 [ 86.0]	165,443	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	174,000
b	(　 ) 148,350	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	142,250	100 [ 93.0]	152,957		161,000
c	(　 ) 187,761	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 106.2]	177,860	100 [ 78.0]	228,026		239,000
d	(　 ) 150,545	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	152,737	100 [ 74.4]	205,292		216,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -28.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 200,000 円／㎡]

札幌北 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用をマンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用をマンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,484,431,417	1,108,572,648	13	490,000	3,823.40	247,000	4,604.02
⑧開発法による価格	375,858,769 円　　　　（　 189,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌北 -6　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,985 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,985.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
693.02 ㎡	4,604.02 ㎡	3,968.73 ㎡	635.29 ㎡	3,823.40 ㎡	ＲＣ・10F ( 43 戸) 89㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 34.9 ％）	（ 231.9 ％）	（ 199.9 ％）	（ 32.0 ％）	（ 83.04 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居３３ｍ高度地区	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	49.6 ｍ 40.2 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		14.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

490,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同種建物の分譲価格から査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 490,000 円／㎡　　×　　 3,823.40 ㎡　　＝　　　　 1,873,466,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,873,466,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 247,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 254,410 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 254,410 円／㎡　　×　　　 4,604.02 ㎡　　＝　　　　 1,171,308,728 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱等より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,873,466,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 187,346,600 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,358,655,328 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	131,142,620 円	( 7 ％)	×　　0.8940	（ 11 ヶ月）	＝　　 117,241,502 円
	販売総額(2期)	56,203,980 円	( 3 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 46,789,813 円
	販売総額(3期)	1,686,119,400 円	( 90 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,320,400,102 円
収入合計		－	－	－	－	1,484,431,417 円
支出	建築工事費(1期)	117,130,873 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 107,971,239 円
	建築工事費(2期)	117,130,873 円	( 10 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 99,514,390 円
	建築工事費(3期)	937,046,982 円	( 80 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 733,801,492 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	112,407,960 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 103,617,658 円
	販売管理費(2期)	74,938,640 円	( 40 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 63,667,869 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,108,572,648 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,484,431,417 円　　－　　　　　　 1,108,572,648 円　　＝　　　　　 375,858,769 円 189,000 円／㎡