別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌北 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -5 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　絵理子   TEL.

鑑定評価額 8,120,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区篠路８条６丁目１５番５ ｢篠路８条６－１５－６｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西8m市道 水道、下水 篠路 980m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 篠路駅北方 980m 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 篠路地区の北東部に位置する住宅地域で変動要因は見られず、現状を維持して推移するものと予測する。宅地供 給不足により戸建住宅地の需要が郊外まで拡大していることから、地価は当面上昇傾向が続くものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は篠路地区を中心とした北区北部の郊外の戸建住宅地域一円の圏域。需要者は札幌市内及び周辺市町村に在 住する個人が中心である。当該地域は地下鉄駅徒歩圏外で交通利便性はやや劣るものの、宅地不足による郊外住宅地へ の需要の拡大及び低金利政策の継続等から需要は旺盛で、新型コロナの影響も見られず、地価は上昇傾向である。土地 は総額で８００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円前後が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 篠路地区の北東端部に位置する郊外住宅地域である。近隣地域は第１種低層住居専用地域内にあり、アパート等は散見 される程度で、需要者の殆どは戸建住宅の自用目的での取引が中心である。よって、地域的特性から収益価格は試算せ ず、代表標準地との検討を踏まえた結果、市場性を反映している実証的な比準価格をもって妥当と認めて、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -29                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [114.1] 100 100 [103.0] 100 [123.2] [103.0] 100 39,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による経済環境への不安感は完全に は拭えてはいないものの、低金利政策の継続 等により、市内の住宅地の需要は依然として 堅調である。 篠路地区の北東端部に位置する郊外住宅地域 である。変動要因は見られず、戸建用地の需 要は引き続き堅調である。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.7 ％  ％