別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌北 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -4 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　靖之   TEL.

鑑定評価額 8,700,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区篠路１条８丁目１１番１１０ ｢篠路１条８－５－１０｣ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） ３３ｍ高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 篠路 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 篠路駅南方 900m 法令 規制 １住居 (60,200) ３３ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍の動向及びその影響は懸念されるものの、篠路地区の戸建住宅地域で特段の変化は無く、相対的な割安 感等から、今後も相応の需要が見込まれ、地価水準は上昇傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に篠路、百合が原、太平地区等の住宅地域内の圏域。需要者はマイホーム取得を目的とした個人が中 心。コロナ禍の状況下ではあるが、低金利や札幌市内の他住宅地域の地価上昇の影響及び篠路地区の相対的な割安感等 から、宅地需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向にある。土地は６０坪程度の土地で概ね坪１５万円前後。戸建物件 は新築物件のほか、中古物件の取引も見られ、価格水準は建物の規模、築年数等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記記載の通り、経済合理性等の観点から、収益価格は求められなかった。対象地は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地 域に存しており、マイホーム取得目的等の自用目的の取引が中心である不動産市場の特性等から、本件においては、市 場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているもの と判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -29                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [114.1] 100 100 [103.0] 100 [ 99.9] [100.0] 100 47,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の状況下ではあるが、低金利等を背 景とした不動産需要の高まり等もあり、市内 不動産市況は一部を除き概ね堅調に推移して いる。 篠路地区の住宅地域で特段の変化は無いが、 郊外住宅地域であり、市内の他住宅地域との 比較における相対的な割安感等から、地価水 準は上昇傾向。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.9 ％  ％