別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 札幌北 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌北 -3 北海道 北海道第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　仁   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市北区新琴似５条８丁目４８８番５０外 ｢新琴似５条８－１－１８｣ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 北側斜線高度地区 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南東10.9m市道 水道、下水 麻生 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　１ ０．９ｍ市道 交通 施設 麻生駅西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,80) 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 特に大きな地域要因の変動は見受けられないが、新琴似地区は北区の一般住宅地域として比較的人気があり、将 来的にも現状の土地利用を継続して行くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新琴似、新川、屯田地区など北区郊外の一般住宅地域である。需要者の中心は、戸建住宅を目的とした 札幌市内の居住者、ハウスメーカー、地元工務店などであるが、札幌市外からの転入者も見られる。新琴似地区は、熟 成した居住環境から従来より比較的人気があるが、宅地需要が旺盛な一方、住宅用地の供給不足が目立っており、近時 の地価動向は特に強含みである。需要の中心価格帯は更地取引で概ね１５００万円前後が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした一般住宅地域であり、不動産取引は自己居住目的を主としているところから市場性を 反映した比準価格の規範性は高い。他方、民間アパート等は第１種低層住居専用地域であるところから収益物件の立地 には馴染まない地域性にあり、収益価格を求めることはできなかった。よって比準価格を採用することが相当と判断、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌北 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [110.3] 100 100 [101.5] 100 [ 89.4] [104.5] 100 73,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響により景気は厳し い状況ながら持ち直しの動きが続いているが 、資材値上がり等から住宅など建築費が上昇 し、懸念される。 地域要因に特段の変動はないが、不動産の物 件不足、旺盛な住宅地需要から地価動向は強 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.6 ％  ％