鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌中央 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１５２１１０１ -515112	札幌市中央区		建付地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	１２０１０５１１０１ -515001	札幌市中央区		建付地	（　）	不整形	北20m市道、東20m、南11m、三方路		商業風致地区駐車場整備地区 (100,800)
c	１２２１０５１１０１ -115008	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	東20m市道、南10.9m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	１２２１５２１１０１ -515113	札幌市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m市道、中間画地		商業 (100,800)
e	１２２１５２１１０１ -515109	札幌市中央区		更地	（　）	不整形	南25m市道、西20m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,894,472	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	2,136,543	100 [ 107.0]	1,996,769	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,000,000
b	(　 ) 1,953,176	100 [ 100.0]	[ 111.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.7]	2,048,364	100 [ 114.5]	1,788,964		1,790,000
c	(　 ) 1,624,393	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,542,414	100 [ 86.4]	1,785,201		1,790,000
d	(　 ) 1,411,953	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,433,132	100 [ 73.5]	1,949,839		1,950,000
e	(　 ) 1,975,800	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 108.9]	1,839,726	100 [ 87.2]	2,109,778		2,110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,930,000 円／㎡]

札幌中央 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	95,518,624	33,280,752	62,237,872	44,005,500	18,232,372	（　0.9477） 17,278,819	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	411,400,452 円　　　　（　 1,450,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	226.00	ＲＣ10F1B	2,243.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	283 ㎡	15.5 m x 18.3 m	前面道路：市道　 19.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～１０階事務所フロア貸し、駐車場３台分を想定した。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	機械室	50.00

1～ 1	店舗	159.25	72.4	115.25	5,000	576,250	10.0	5,762,500
							0.0	0
2～10	事務所	226.00	86.7	196.00	3,550	695,800	6.0	4,174,800
							0.0	0
～

～

計		2,243.25	83.8	1,879.25		6,838,450		43,335,700
								0

⑨年額支払賃料	6,838,450 円　×　12ヶ月　＝　 82,061,400 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 1,879.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 18,040,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸事例により査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	100,102,200 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 6,070,932 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	95,111,268 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	43,335,700 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 407,356 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	95,518,624 円　　　　（　 337,522 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１５２５１０１　　　　-115003	2,094 ( 2,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 90.9]	100 [100.0]	3,291	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,568 円/㎡　月額支払賃料（　 3,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１５２５１０１　　　　-515001	2,446 ( 2,440)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,883
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌中央 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,158,000 円	693,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	16,189,152 円	101,182,200　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,479,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,068,600 円	693,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	693,000 円	693,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	693,000 円	693,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	その他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 33,280,752 円　（　　　　　　 117,600 円／㎡）　　（経費率　　 34.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9477

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	693,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,243.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	44,005,500 円（　　　　　 155,496 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	95,518,624 円
②総費用	33,280,752 円
③純収益　①－②	62,237,872 円
④建物等に帰属する純収益	44,005,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,232,372 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,278,819 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,056 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 411,400,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,450,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
札幌中央 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌中央 5-12

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　横山　幹人

TEL.

鑑定評価額

538,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,900,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市中央区南２条西３丁目１１番５				②地積　(㎡)	283 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,800)
	1:1.2	店舗Ｓ6F1B	中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	東19.8m市道	水道、ガス、下水	大通 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.5 ｍ、奥行　約　　 18.3 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１９．８ｍ市道

交通

施設

大通駅南東方

260m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

コロナ禍による経済活動の停滞が懸念されるが、中心市街地の稀少性は高く、周辺地区の再開発計画の好影響等
もあり地価は上昇基調にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,940,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,460,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は札幌都心部の高度商業地域の圏域である。需要の中心は投資目的での取得を検討している大手企業で立地
条件を背景とした収益性に着目して市場に参入する。周辺では都市型水族館を目玉とするサンデパートビル跡地再開発
計画が進行しており、コロナ禍の影響が懸念される一方、商況の変化も期待される。高度商業地においては建替えが多
い一方、更地の供給が少なく、また取引される価格帯や規模にはバラツキがあり、中心となる価格帯は見い出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近時での商業地の更地売買が少ない為、異類型の事例も採用した。比準価格は収益性により取引が成立したと判断され
る事例から求めており、市場の実態を反映した価格である。需要の中心は収益性を重視し、都心接近性や商業集積を選
好する事業者であるが、地価動向に対して賃料水準の変動は弱く、収益性の反映には一定の限界があると判断した。従
って比準価格を重視し、収益価格も考慮の上、更に代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,180,000 円／㎡

[103.7]
100

100
[110.0]

100
[108.1]

[100.0]
100

1,900,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,820,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響も懸念されるが、新幹線駅開
業等を睨んで再開発計画が進んでおり、商業
地全体としては地価は上昇基調である。

建築費の高騰や将来的なインフレ等も懸念さ
れるが、立地条件が良好で周辺地区の建替え
計画そのものは活発であり、地域の稀少性は
高い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌中央 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１５２１１０１ -515112	札幌市中央区		建付地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	１２２１７７１１０１ -515030	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		商業 (100,800)
c	１２２１５２１１０１ -515111	札幌市中央区		更地	（　）	不整形	北20m市道、南10.9m、二方路		商業 (100,800)
d	１２２１５２１１０１ -515110	札幌市中央区		建付地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,894,472	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	2,136,543	100 [ 107.0]	1,996,769	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,000,000
b	(　 ) 1,127,752	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	1,443,523	100 [ 78.0]	1,850,671		1,850,000
c	(　 ) 2,371,003	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	2,382,741	100 [ 117.0]	2,036,531		2,040,000
d	(　 ) 831,567	100 [ 70.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,205,772	100 [ 64.0]	1,884,019		1,880,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	入札物件	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -36.0
d	入札物件	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,940,000 円／㎡]

札幌中央 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	95,524,272	33,229,208	62,295,064	44,005,500	18,289,564	（　0.9477） 17,333,020	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	412,690,952 円　　　　（　 1,460,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	226.00	ＲＣ10F1B	2,243.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	283 ㎡	15.5 m x 18.3 m	前面道路：市道　 19.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～１０階事務所フロア貸し、駐車場３台分を想定した。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	機械室	50.00

1～ 1	店舗	159.25	72.4	115.25	5,000	576,250	10.0	5,762,500
							0.0	0
2～10	事務所	226.00	86.7	196.00	3,500	686,000	6.0	4,116,000
							0.0	0
～

～

計		2,243.25	83.8	1,879.25		6,750,250		42,806,500
								0

⑨年額支払賃料	6,750,250 円　×　12ヶ月　＝　 81,003,000 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 1,879.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 18,040,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸事例により査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	99,043,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,006,190 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	95,117,610 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	42,806,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 406,662 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	95,524,272 円　　　　（　 337,542 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１５２５１０１　　　　-515017	3,791 ( 3,760)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	3,641	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,517 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２１１０５５１０１　　　　-515016	2,911 ( 2,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,367
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌中央 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,158,000 円	693,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	16,019,808 円	100,123,800　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,596,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,068,600 円	693,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	693,000 円	693,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	693,000 円	693,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 33,229,208 円　（　　　　　　 117,418 円／㎡）　　（経費率　　 34.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9477

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	693,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,243.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	44,005,500 円（　　　　　 155,496 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	95,524,272 円
②総費用	33,229,208 円
③純収益　①－②	62,295,064 円
④建物等に帰属する純収益	44,005,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,289,564 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,333,020 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,247 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 412,690,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,460,000 円／㎡）