鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌中央 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１０５１１０１ -515016	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北22.5m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
b	２２１１０５１１０１ -515034	札幌市中央区		建付地	（　）	長方形	南22.5m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
c	１２２１５２１１０１ -115002	札幌市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.9m市道、東6m、角地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
d	２２０１０５１１０１ -515017	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
e	２２１１０５１１０１ -515067	札幌市中央区		建付地	（　）	長方形	東20m市道、南10.9m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 522,035	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	560,144	100 [ 110.0]	509,222	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	535,000
b	(　 ) 427,350	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	438,888	100 [ 101.9]	430,705		452,000
c	(　 ) 367,421	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	354,124	100 [ 78.3]	452,266		475,000
d	(　 ) 340,843	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	365,725	100 [ 70.6]	518,024		544,000
e	(　 ) 467,446	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	456,316	100 [ 108.8]	419,408		440,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 533,000 円／㎡]

札幌中央 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,725,498	6,873,086	12,852,412	9,685,000	3,167,412	（　0.9458） 2,995,738	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	68,084,955 円　　　　（　 376,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	127.05	ＲＣ6	723.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防６０ｍ高度地区	100 ％	400 ％	400 ％	181 ㎡	12.4 m x 14.7 m	前面道路：国道　 45.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

６階建の事務所を想定。各階ともフロアー貸し、駐車場４台。

⑦有効率　 79.9 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	88.00	66.8	58.75	2,500	146,875	3.0	440,625
							0.0	0
2～ 6	事務所	127.05	81.7	103.80	2,150	223,170	3.0	669,510
							0.0	0
～

～

～

計		723.25	79.9	577.75		1,262,725		3,788,175
								0

⑨年額支払賃料	1,262,725 円　×　12ヶ月　＝　 15,152,700 円
⑩a共益費（管理費）	700 円／㎡　×　 577.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,853,100 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,005,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,036,290 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,689,510 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,788,175 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,988 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,725,498 円　　　　（　 108,981 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２０１０５５１０１　　　　-595052	2,426 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,337	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,155 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１５２５１０１　　　　-515032	1,838 ( 1,834)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,065
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌中央 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	745,000 円	149,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,523,386 円	20,725,800　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 786,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,519,800 円	149,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,873,086 円　（　　　　　　 37,973 円／㎡）　　（経費率　　 34.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 723.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,685,000 円（　　　　　 53,508 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,725,498 円
②総費用	6,873,086 円
③純収益　①－②	12,852,412 円
④建物等に帰属する純収益	9,685,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,167,412 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,995,738 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,551 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,084,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 376,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
札幌中央 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌中央 5-11

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　横山　幹人

TEL.

鑑定評価額

94,100,000 円

１㎡当たりの価格

520,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市中央区南３条西１０丁目１００２番４外				②地積　(㎡)	181 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）６０ｍ高度地区 (100,400)
	1:1.2	事務所ＳＲＣ8	店舗、事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域	西45m国道、北側道	水道、ガス、下水	西１１丁目 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

４５ｍ国道

交通

施設

西１１丁目駅南方

330m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
６０ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

コロナ禍による悪影響が懸念されるが、当該地域は、中央区役所を中心に、各種店舗や事務所、ホテル等が建ち
並ぶ商業地域で、稀少性が高いことから、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 530,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 394,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中央区役所、及び西１１丁目駅を中心とした商業地域の圏域である。中心商業地と比べて商業集積はやや
劣るが、中央区役所に近く、又車両交通量の多い石山通沿い位置することから土地利用は多様である。需要の中心は各
種店舗、事務所ビル等の経営者層で、賃貸共同住宅経営やマンション開発業者の需要も見られる。土地取引価格水準は
坪当たり１６０～１８０万円程度で、取引総額は地上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地の更地売買がやや少ない為、取引事例比較法の適用において異類型の事例からの検討も行った。比準価格は収益
性により取引が成立したと判断される事例から求めており、市場の実態を反映した価格である。収益価格が低位に得ら
れたのは地価動向に対する賃料変動の遅行性があり、賃料収益のみで価格が決定されるには至らないためと思料される
。従って比準価格を重視し、収益価格も考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 835,000 円／㎡

[105.4]
100

100
[100.0]

100
[178.1]

[105.0]
100

519,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    495,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中央区は総人口、老年人口とも増加傾向で、
生産年齢人口は近年微増傾向である。コロナ
禍の影響により投資物件の選別化が進むもの
と見られる。

区役所周辺の、各種店舗や事務所、ホテル等
が建ち並ぶ商業地域であり、中央区複合庁舎
整備等の地域の発展性が見込まれ、相応の需
要が期待される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +80.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌中央 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１５２１１０１ -115002	札幌市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.9m市道、東6m、角地		商業６０ｍ高度地区 (90,400)
b	１２２１５２１１０１ -115007	札幌市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	１２２１５２１１０１ -115003	札幌市中央区		建付地	（　）	不整形	東25m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	２２１１０５１１０１ -515067	札幌市中央区		建付地	（　）	長方形	東20m市道、南10.9m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 367,421	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	354,124	100 [ 72.6]	487,774	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	512,000
b	(　 ) 608,817	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	616,123	100 [ 118.2]	521,255		547,000
c	(　 ) 438,668	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	443,099	100 [ 88.2]	502,380		527,000
d	(　 ) 467,446	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	456,316	100 [ 90.0]	507,018		532,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +22.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 530,000 円／㎡]

札幌中央 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,725,498	6,721,086	13,004,412	9,685,000	3,319,412	（　0.9458） 3,139,500	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	71,352,273 円　　　　（　 394,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	127.05	ＲＣ6	723.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防６０ｍ高度地区	90 ％	400 ％	400 ％	181 ㎡	12.4 m x 14.7 m	前面道路：国道　 45.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの事務所、駐車場４台を想定した。

⑦有効率　 79.9 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	88.00	66.8	58.75	2,500	146,875	3.0	440,625
							0.0	0
2～ 6	事務所	127.05	81.7	103.80	2,150	223,170	3.0	669,510
							0.0	0
～

～

～

計		723.25	79.9	577.75		1,262,725		3,788,175
								0

⑨年額支払賃料	1,262,725 円　×　12ヶ月　＝　 15,152,700 円
⑩a共益費（管理費）	700 円／㎡　×　 577.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,853,100 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似ビルの管理費より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,005,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,036,290 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,689,510 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,788,175 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,988 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,725,498 円　　　　（　 108,981 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１０５５１０１　　　　-515007	2,443 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,033	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,155 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１７７５１０１　　　　-115004	2,667 ( 2,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,223
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌中央 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	596,000 円	149,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	3,523,386 円	20,725,800　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 783,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,519,800 円	149,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,721,086 円　（　　　　　　 37,133 円／㎡）　　（経費率　　 34.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 723.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,685,000 円（　　　　　 53,508 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,725,498 円
②総費用	6,721,086 円
③純収益　①－②	13,004,412 円
④建物等に帰属する純収益	9,685,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,319,412 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,139,500 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,345 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,352,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 394,000 円／㎡）