鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌中央 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１５２１１０１ -515109	札幌市中央区		更地	（　）	不整形	南25m市道、西20m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	１２２１７７１１０１ -515033	札幌市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北25m市道、南10.9m、二方路		商業 (100,600)
c	１２２１０５１１０１ -115008	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	東20m市道、南10.9m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	１２２１７７１１０１ -515039	札幌市中央区		建付地	（　）	不整形	北20m市道、東20m、南11m、三方路		商業風致地区駐車場整備地区 (100,800)
e	１２２１５２１１０１ -515112	札幌市中央区		建付地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,975,800	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 108.9]	1,839,726	100 [ 88.2]	2,085,857	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	2,290,000
b	(　 ) 1,590,125	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,664,331	100 [ 74.2]	2,243,034		2,470,000
c	(　 ) 1,624,393	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,542,414	100 [ 85.9]	1,795,593		1,980,000
d	(　 ) 1,953,176	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.7]	2,006,261	100 [ 122.4]	1,639,102		1,800,000
e	(　 ) 1,894,472	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	2,136,543	100 [ 104.0]	2,054,368		2,260,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,310,000 円／㎡]

札幌中央 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	258,143,503	82,518,420	175,625,083	110,490,000	65,135,083	（　0.9351） 60,907,816	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	1,450,186,095 円　　　　（　 1,810,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	732.69	ＲＣ10	6,393.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火風致地区駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	802 ㎡	26.3 m x 30.4 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～１０階は事務所、立体駐車場３２台を想定した。

⑦有効率　 72.9 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	592.10	64.7	383.28	5,300	2,031,384	10.0	20,313,840
							0.0	0
2～10	事務所	640.10	74.3	475.29	3,700	1,758,573	6.0	10,551,438
							0.0	0
塔屋～		40.00

～

～

計		6,393.00	72.9	4,660.89		17,858,541		115,276,782
								0

⑨年額支払賃料	17,858,541 円　×　12ヶ月　＝　 214,302,492 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 4,660.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 44,744,544 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸事例等を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 11,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	259,047,036 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 11,520,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 13,528,352 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	257,038,684 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	115,276,782 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,095,129 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,020,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 9,690 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	258,143,503 円　　　　（　 321,875 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１５２５１０１　　　　-515020	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,070	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,719 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１５２５１０１　　　　-515027	3,666 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,681
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌中央 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,960,000 円	1,740,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	39,232,220 円	270,567,036　×　　　　 14.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,098,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 17,748,000 円	1,740,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,740,000 円	1,740,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,740,000 円	1,740,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 82,518,420 円　（　　　　　　 102,891 円／㎡）　　（経費率　　 32.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9351

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,740,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 6,393.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	110,490,000 円（　　　　　 137,768 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	258,143,503 円
②総費用	82,518,420 円
③純収益　①－②	175,625,083 円
④建物等に帰属する純収益	110,490,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	65,135,083 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	60,907,816 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,945 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,450,186,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,810,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
札幌中央 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌中央 5-3

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　筒井　大輔

TEL.

鑑定評価額

1,810,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,590,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市中央区大通西６丁目６番１				②地積　(㎡)	802 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）風致地区駐車場整備地区 (100,800)
	1:1.2	事務所ＳＲＣ9F2B	中高層事務所ビルが建ち並ぶ大通沿いの商業地域	北20m市道、西側道	水道、ガス、下水	大通 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

大通駅西方

150m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
風致地区
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄大通駅徒歩圏内の大通沿いに所在するオフィス街。都心においては、新規オフィスビルの供給が少ない一
方で再開発に伴う移転需要が旺盛で、オフィス需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +10.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,330,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,850,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大通地区の高度及び準高度商業地域一円。需要者の中心は、ホテル・事務所ビル経営目的の企業法人・
不動産業者、投資法人等。中心部に所在し主要施設への接近性に優れ、オフィスとしての立地条件は良好。札幌都心は
新規オフィスビルが少なく、再開発に伴う移転需要が増大している状況においてオフィス需給は逼迫しており全国的に
も空室率は低く、オフィス需要は堅調。中心となる価格帯は、街路や画地規模によって様々であり把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を
有する。収益価格は、地価に見合った賃料形成がなされておらず、低位に得られたものと思料する。本件では、比準価
格を中心に、収益価格を比較考量し、周辺公示地・基準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　札幌中央 5-2               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,250,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都心部は新型コロナにより宿泊、飲食業等は
低迷しているが、駅前大通沿いを中心に再開
発の動きがあり発展性は高く、オフィス需要
も堅調。

大通地区・札幌駅前通り沿いの高度商業地域
、札幌市役所、西１１丁目駅周辺の官庁街等
、都心主要施設まで徒歩圏で利便性は高い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

+0.4 ％

３　試算価格算定内訳

札幌中央 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１７７１１０１ -515005	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		商業 (100,800)
b	１２２１５２１１０１ -515109	札幌市中央区		更地	（　）	不整形	南25m市道、西20m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	１２２１７７１１０１ -515030	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		商業 (100,800)
d	１２２１７７１１０１ -515035	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	西45m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,901,841	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	3,317,772	100 [ 142.8]	2,323,370	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +10.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 110.0] 　　　　 100	2,560,000
b	(　 ) 1,975,800	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 108.9]	1,839,726	100 [ 86.4]	2,129,313		2,340,000
c	(　 ) 1,127,752	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	1,443,523	100 [ 74.5]	1,937,615		2,130,000
d	(　 ) 1,671,682	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,725,176	100 [ 73.4]	2,350,376		2,590,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,330,000 円／㎡]

札幌中央 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	258,143,503	81,165,585	176,977,918	110,490,000	66,487,918	（　0.9351） 62,172,852	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	1,480,306,000 円　　　　（　 1,850,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	732.69	ＲＣ10	6,393.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火風致地区駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	802 ㎡	26.3 m x 30.4 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２階以上が事務所仕様の高層ビル、立体駐車場３２台を想定した。

⑦有効率　 72.9 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	592.10	64.7	383.28	5,300	2,031,384	10.0	20,313,840
							0.0	0
2～10	事務所	640.10	74.3	475.29	3,700	1,758,573	6.0	10,551,438
							0.0	0
塔屋～		40.00

～

～

計		6,393.00	72.9	4,660.89		17,858,541		115,276,782
								0

⑨年額支払賃料	17,858,541 円　×　12ヶ月　＝　 214,302,492 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 4,660.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 44,744,544 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 32 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 11,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	259,047,036 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 11,520,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 13,528,352 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	257,038,684 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	115,276,782 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,095,129 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,020,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 9,690 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	258,143,503 円　　　　（　 321,875 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１５２５１０１　　　　-515027	3,666 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,888	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,718 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１５２５１０１　　　　-515037	3,300 ( 3,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,571
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌中央 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,960,000 円	1,740,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	37,879,385 円	270,567,036　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,098,200 円	査定
	建物　　　　　　　　　 17,748,000 円	1,740,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,740,000 円	1,740,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,740,000 円	1,740,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 81,165,585 円　（　　　　　　 101,204 円／㎡）　　（経費率　　 31.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9351

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,740,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 6,393.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	110,490,000 円（　　　　　 137,768 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	258,143,503 円
②総費用	81,165,585 円
③純収益　①－②	176,977,918 円
④建物等に帰属する純収益	110,490,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	66,487,918 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	62,172,852 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,522 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,480,306,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,850,000 円／㎡）