鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌中央 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１７７１１０１ -195001	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北25m市道、南10.9m、二方路		商業 (100,800)
b	１２２１７７１１０１ -515007	札幌市中央区		建付地	（　）	不整形	南20m市道、東19.9m、北10.9m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	１２２１７７１１０１ -515006	札幌市中央区		建付地	（　）	長方形	南20m市道、西20m、角地		商業第４種風致地区 (100,800)
d	１２２１７７１１０１ -515042	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東36m道道、北27m、西20m、三方路		商業 (100,1050)
e	１２２１７７１１０１ -515008	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	西36m道道、北27m、角地		商業駐車付置義務地区計画等 (100,1050)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,320,445	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.9]	4,087,900	100 [ 78.9]	5,181,115	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +12.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 112.0] 　　　　 100	5,800,000
b	(　 ) 3,407,083	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	3,603,248	100 [ 76.0]	4,741,116		5,310,000
c	(　 ) 3,086,967	100 [ 100.0]	[ 163.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	4,585,549	100 [ 82.8]	5,538,103		6,200,000
d	(　 ) 3,644,157	100 [ 100.0]	[ 145.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.8]	4,928,739	100 [ 103.4]	4,766,672		5,340,000
e	(　 ) 4,480,526	100 [ 100.0]	[ 129.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	5,053,254	100 [ 103.4]	4,887,093		5,470,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.96	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.96	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,650,000 円／㎡]

札幌中央 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,171,148,342	374,822,135	796,326,207	457,200,000	339,126,207	（　0.8943） 303,280,567	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	7,220,965,881 円　　　　（　 4,910,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,140.00	ＲＣ13F3B	17,479.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	1,200 ％	1,472 ㎡	46.0 m x 38.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄筋コンクリート造地下３階付１３階建店舗を想定。地下２階から１３階は店舗の部分貸し。地下３階は機械室。立体駐車場９６台。

⑦有効率　 73.4 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 3～ 3	機械室及び塔屋	633.00

地下 2～ 2	店舗	1,055.65	70.2	741.07	9,650	7,151,326	12.0	85,815,912
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	1,055.65	70.2	741.07	9,650	7,151,326	12.0	85,815,912
							0.0	0
1～ 1	店舗	1,055.65	70.2	741.07	9,550	7,077,219	12.0	84,926,628
							0.0	0
2～13	店舗	1,140.00	77.5	883.41	6,300	5,565,483	10.0	55,654,830
							0.0	0

計		17,479.95	73.4	12,824.13		88,165,667		924,416,412
								0

⑨年額支払賃料	88,165,667 円　×　12ヶ月　＝　 1,057,988,004 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 12,824.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 153,889,560 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似ビルの管理費より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 96 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 51,840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,211,877,564 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 51,840,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 101,097,405 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,162,620,159 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	924,416,412 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,504,631 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,560,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 23,552 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,171,148,342 円　　　　（　 795,617 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１７７５１０１　　　　-115001	4,888 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	6,650	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,353 円/㎡　月額支払賃料（　 6,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１５２５１０１　　　　-115001	4,343 ( 4,323)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.3]	100 [100.0]	6,012
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌中央 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	28,800,000 円	7,200,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	189,557,635 円	1,263,717,564　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,624,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 73,440,000 円	7,200,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	7,200,000 円	7,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	7,200,000 円	7,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 374,822,135 円　（　　　　　　 254,635 円／㎡）　　（経費率　　 32.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8943

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	7,200,000,000 円	設計監理料率　 400,000 円／㎡　×　 17,479.95 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	457,200,000 円（　　　　　 310,598 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,171,148,342 円
②総費用	374,822,135 円
③純収益　①－②	796,326,207 円
④建物等に帰属する純収益	457,200,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	339,126,207 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	303,280,567 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 206,033 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,220,965,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,910,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
札幌中央 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌中央 5-1

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　横山　幹人

TEL.

鑑定評価額

8,170,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,550,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	3,710,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市中央区南１条西４丁目１番１外				②地積　(㎡)	1,472 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区地区計画等 (100,1200)
	1.2:1	店舗兼事務所ＳＲＣ9F3B	高層の百貨店、店舗ビルが建ち並ぶ中心商業地域	東36m国道、三方路	水道、ガス、下水	大通近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

札幌市を代表する高度商業地

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

大通駅近接

法令

規制

商業
(100,1200)
防火
駐車場整備地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

路面電車が停留し、多彩な商業施設が存する札幌の賑わい拠点であり、地下街についてはパセオ営業終了による
一部店舗移転やその波及効果等も考えられ、感染状況の落ち着きとともに、地価は堅調に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +12.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,660,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,300,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は札幌市の高度商業地域の圏域。需要者は複合型商業施設（飲食店舗、ショッピングセンター、ホテル、文
化施設等）の開発業者等が考えられる。物販店の空室状況に注視する必要はあるが、長年札幌市の商業地を牽引したエ
リアで潜在力は高い。需要者は、立地による投資採算性やステータスシンボルを考慮して市場に参入する。高度商業地
は、建替えが多いため更地の供給が少なく、又地上建物や画地規模にはバラツキがあり、価格水準の特定はできない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近時の高度商業地の更地取引が少ない為、異類型の事例も採用した。採用した取引事例は、収益性により取引が成立し
たと判断される事例等からも適正に求めており、市場の実態を反映した価格である。収益価格は、想定要素はあるもの
の投資採算性を反映した価格である。本件においては両試算価格の性格・精度、資料の信頼性等を総合的に勘案し、比
準価格をやや重視し、収益価格も十分考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　札幌中央 5-34 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 5,350,000 円／㎡

[104.1]
100

100
[110.0]

100
[102.0]

[112.0]
100

5,560,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響も懸念されるが、新幹線駅開
業等を睨んで再開発計画が進んでおり、商業
地全体としては地価は上昇基調である。

昨年末の大通Ｔゾーン札幌駅前通地区地区計
画の決定により容積率緩和が顕在化され、周
辺地区を含めた建替え計画は順次進行するも
のと予測する。

近接する大通駅は、さっぽろ地下街に直結し
ており、立体的に見た場合の効用増は大であ
る。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌中央 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１７７１１０１ -195001	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北25m市道、南10.9m、二方路		商業 (100,800)
b	１２２１７７１１０１ -515005	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		商業 (100,800)
c	１２２１７７１１０１ -515007	札幌市中央区		建付地	（　）	不整形	南20m市道、東19.9m、北10.9m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	１２２１７７１１０１ -115016	札幌市中央区		底地	（　）	ほぼ正方形	西25m市道、北27m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,320,445	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.9]	4,087,900	100 [ 78.4]	5,214,158	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +12.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 112.0] 　　　　 100	5,840,000
b	(　 ) 2,901,841	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	3,317,772	100 [ 68.0]	4,879,076		5,460,000
c	(　 ) 3,407,083	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	3,603,248	100 [ 73.5]	4,902,378		5,490,000
d	(　 2,298,377) 2,872,971	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	2,845,346	100 [ 54.4]	5,230,415		5,860,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,660,000 円／㎡]

札幌中央 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,197,863,661	374,250,335	823,613,326	457,200,000	366,413,326	（　0.8943） 327,683,437	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	7,801,986,595 円　　　　（　 5,300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,140.00	ＲＣ13F3B	17,479.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	800 ％	1,200 ％	1,472 ㎡	46.8 m x 37.8 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下２階～地上１３階は高層店舗ビル及び立体駐車場９６台を想定。地下３階は機械室でＰＨ３３㎡を加算した。

⑦有効率　 73.4 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,055.65	70.2	741.07	9,550	7,077,219	12.0	84,926,628
							0.0	0
2～13	店舗	1,140.00	77.5	883.41	6,300	5,565,483	12.0	66,785,796
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	1,055.65	70.2	741.07	9,650	7,151,326	12.0	85,815,912
							0.0	0
地下 2～ 2	店舗	1,055.65	70.2	741.07	9,650	7,151,326	12.0	85,815,912
							0.0	0
地下 3～ 3	機械室及び塔屋	633.00

計		17,479.95	73.4	12,824.13		88,165,667		1,057,988,004
								0

⑨年額支払賃料	88,165,667 円　×　12ヶ月　＝　 1,057,988,004 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 12,824.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 153,889,560 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸事例等から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 96 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 51,840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,211,877,564 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 51,840,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 75,823,054 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,187,894,510 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,057,988,004 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,945,087 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,560,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 24,064 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,197,863,661 円　　　　（　 813,766 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１７７５１０１　　　　-115002	6,722 ( 6,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	6,526	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,352 円/㎡　月額支払賃料（　 6,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１７７５１０１　　　　-115006	5,351 ( 5,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	6,129
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

札幌中央 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	28,800,000 円	7,200,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	189,557,635 円	1,263,717,564　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,052,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 73,440,000 円	7,200,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	7,200,000 円	7,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	7,200,000 円	7,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 374,250,335 円　（　　　　　　 254,246 円／㎡）　　（経費率　　 31.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8943

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	7,200,000,000 円	設計監理料率　 400,000 円／㎡　×　 17,479.95 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	457,200,000 円（　　　　　 310,598 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,197,863,661 円
②総費用	374,250,335 円
③純収益　①－②	823,613,326 円
④建物等に帰属する純収益	457,200,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	366,413,326 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	327,683,437 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 222,611 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,801,986,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,300,000 円／㎡）