鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

札幌中央 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１０５１１０１ -191002	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	東14.5m市道、中間画地		１中専２４ｍ高度地区 (65,223)
b	１２２１７７１１０１ -515023	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北20m市道、西20m、角地		近商４５ｍ高度地区 (100,300)
c	１２２１７７１１０１ -515018	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北25m道道、東10.9m、南7.3m、三方路		商業６０ｍ高度地区 (100,400)
d	１２２１７７１１０１ -115003	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		近商高度地区最高45m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 355,437	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	371,076	100 [ 62.9]	589,946	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	619,000
b	(　 ) 684,149	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	673,724	100 [ 112.7]	597,803		628,000
c	(　 ) 631,664	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	609,821	100 [ 95.7]	637,222		669,000
d	(　 ) 301,700	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	317,992	100 [ 50.8]	625,969		657,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -43.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 650,000 円／㎡]

札幌中央 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		賃貸マンションの投資需要よりも分譲マンションの開発需要が高く、収益価格よりも、開発法による価格が重視される地域であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,178,822,400	687,551,751	11	750,000	1,960.00	265,000	2,444.00
⑧開発法による価格	491,270,649 円　　　　（　 648,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 -23　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
758 ㎡	㎡		㎡		㎡	758.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
214.00 ㎡	2,444.00 ㎡	2,090.00 ㎡	354.00 ㎡	1,960.00 ㎡	ＲＣ・11F 1B ( 20 戸) 98㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 28.2 ％）	（ 322.4 ％）	（ 275.7 ％）	（ 46.7 ％）	（ 80.20 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防３３ｍ高度地区	100 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	27.5 ｍ 26.3 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		18.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

750,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 750,000 円／㎡　　×　　 1,960.00 ㎡　　＝　　　　 1,470,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,470,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 265,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 272,950 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 272,950 円／㎡　　×　　　 2,444.00 ㎡　　＝　　　　 667,089,800 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,470,000,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 161,700,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

828,789,800 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	19 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	27 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	117,600,000 円	( 8 ％)	×　　0.9167	（ 10 ヶ月）	＝　　 107,803,920 円
	販売総額(2期)	29,400,000 円	( 2 ％)	×　　0.8477	（ 19 ヶ月）	＝　　 24,922,380 円
	販売総額(3期)	1,323,000,000 円	( 90 ％)	×　　0.7907	（ 27 ヶ月）	＝　　 1,046,096,100 円
収入合計		－	－	－	－	1,178,822,400 円
支出	建築工事費(1期)	66,708,980 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 62,226,137 円
	建築工事費(2期)	66,708,980 円	( 10 ％)	×　　0.8626	（ 17 ヶ月）	＝　　 57,543,166 円
	建築工事費(3期)	533,671,840 円	( 80 ％)	×　　0.7907	（ 27 ヶ月）	＝　　 421,974,324 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	97,020,000 円	( 60 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 90,500,256 円
	販売管理費(2期)	64,680,000 円	( 40 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 55,307,868 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	687,551,751 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,178,822,400 円　　－　　　　　　 687,551,751 円　　＝　　　　　 491,270,649 円 648,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
札幌中央 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

札幌中央 -23

北海道

北海道第１

氏名

不動産鑑定士　川尻　雅裕

TEL.

鑑定評価額

493,000,000 円

１㎡当たりの価格

650,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	470,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	札幌市中央区南１条西２６丁目１８５番５｢南１条西２６－１－８｣				②地積　(㎡)	758 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）３３ｍ高度地区 (100,300)
	台形 1:1	共同住宅ＲＣ11F1B	高層のマンションに店舗等も見られる住宅地域	南18m市道、東側道	水道、ガス、下水	円山公園 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 200 ｍ、南 0 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

円山公園駅南方

100m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
３３ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

円山公園付近のマンション等が多い地域であり、地域要因に特別な変動要因はなく、しばらくの間は現状を維持
すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 650,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 638,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は円山地区を中心に宮の森等のブランド力の高い共同住宅地域及び地下鉄駅徒歩圏のマンション用地需要を
強く受けた商業地域である。需要者は、大手マンション分譲業者が中心となる。新型コロナ感染症の影響を受けつつも
、主な最終需要者を道内外の富裕層としていることもあり、投資採算が安定していることから、マンション適地への需
要は堅調である。土地の取引価格の中心は、１０００㎡程度で６．５億円前後が中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地及びその周辺地域では分譲マンションの開発需要が相応に認められるため、主たる需要者の観点から、比準価格
のほか、開発法による価格を求めた。開発法は実証的手法であり、建物想定、開発計画の想定等を適正に行っている。
本件においては、市場性を反映した比準価格を中心に、マンション分譲を想定した開発法による価格を十分に斟酌して
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    613,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日本経済は、新型コロナウイルスの影響によ
る景気の最悪期から脱したものの、景気回復
の足取りは重く、一進一退の状況が続いてい
る。

特段の変化は見受けられないが、地下鉄駅徒
歩圏の利便性・環境も良好な円山地区の共同
住宅適地で、需要は堅調である。地域要因の
変動は特にない。

特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

札幌中央 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１１０５１１０１ -191002	札幌市中央区		更地	（　）	長方形	東14.5m市道、中間画地		１中専２４ｍ高度地区 (65,223)
b	１２２１７７１１０１ -515018	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北25m道道、東10.9m、南7.3m、三方路		商業６０ｍ高度地区 (100,400)
c	１２２１７７１１０１ -515022	札幌市中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北22m市道、西14.5m、東5.4m、三方路		近商３３ｍ高度地区 (100,300)
d	１２２１７７１１０１ -515015	札幌市中央区		建付地	（　）	長方形	西20m市道、北20m、南10.9m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 355,437	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	371,076	100 [ 64.6]	574,421	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	603,000
b	(　 ) 631,664	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	609,821	100 [ 102.5]	594,947		625,000
c	(　 ) 670,481	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	667,924	100 [ 96.8]	690,004		725,000
d	(　 ) 603,127	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	591,290	100 [ 96.2]	614,647		645,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +18.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 650,000 円／㎡]

札幌中央 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		賃貸事業等を前提とする収益性に基づく価格形成がされていない地域であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションの開発適地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,155,245,952	671,645,410	11	735,000	1,960.00	265,000	2,444.00
⑧開発法による価格	483,600,542 円　　　　（　 638,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

札幌中央 -23　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
758 ㎡	㎡		㎡		㎡	758.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
214.00 ㎡	2,444.00 ㎡	2,090.00 ㎡	354.00 ㎡	1,960.00 ㎡	ＲＣ・11F 1B ( 20 戸) 98㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 28.2 ％）	（ 322.4 ％）	（ 275.7 ％）	（ 46.7 ％）	（ 80.20 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防３３ｍ高度地区	100 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	27.5 ｍ 26.3 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		18.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

735,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格、分譲価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 735,000 円／㎡　　×　　 1,960.00 ㎡　　＝　　　　 1,440,600,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,440,600,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 265,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 272,950 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 272,950 円／㎡　　×　　　 2,444.00 ㎡　　＝　　　　 667,089,800 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,440,600,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 144,060,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

811,149,800 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	19 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	27 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	115,248,000 円	( 8 ％)	×　　0.9167	（ 10 ヶ月）	＝　　 105,647,842 円
	販売総額(2期)	28,812,000 円	( 2 ％)	×　　0.8477	（ 19 ヶ月）	＝　　 24,423,932 円
	販売総額(3期)	1,296,540,000 円	( 90 ％)	×　　0.7907	（ 27 ヶ月）	＝　　 1,025,174,178 円
収入合計		－	－	－	－	1,155,245,952 円
支出	建築工事費(1期)	66,708,980 円	( 10 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 62,226,137 円
	建築工事費(2期)	66,708,980 円	( 10 ％)	×　　0.8626	（ 17 ヶ月）	＝　　 57,543,166 円
	建築工事費(3期)	533,671,840 円	( 80 ％)	×　　0.7907	（ 27 ヶ月）	＝　　 421,974,324 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	86,436,000 円	( 60 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 80,627,501 円
	販売管理費(2期)	57,624,000 円	( 40 ％)	×　　0.8551	（ 18 ヶ月）	＝　　 49,274,282 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	671,645,410 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,155,245,952 円　　－　　　　　　 671,645,410 円　　＝　　　　　 483,600,542 円 638,000 円／㎡