別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌中央 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌中央 -11 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　武也   TEL.

鑑定評価額 44,000,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市中央区南２４条西１２丁目１１８８番１１外 ｢南２４条西１２－５－２８｣ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） ２４ｍ高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が建ち並ぶ住宅地 域 北7.2m市道 水道、ガス、下水 西１１丁目 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　７ ．２ｍ市道 交通 施設 西１１丁目駅南方 3.6km 法令 規制 ２中専 (60,200) ２４ｍ高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 文教地区としての選好性も高い山鼻地区の熟成した住宅地域で、今後も当分の間、現状を維持して推移すると予 測する。市電による都心アクセスが良好で、宅地需要は旺盛で、地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     91,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市電電停背後の山鼻地区及びその周辺の利便性・環境に優れた住宅地域の範囲であり、需要者の中心は 、戸建住宅用地を求める個人、共同住宅の所有、分譲を行う法人等である。中央区は需要層が広いため、新築中低層住 宅は、画地・建物面積により区々であるが、需要の中心となる価格帯は、土地は３００㎡前後で４５００万円程度であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が存する地域は、共同住宅等、収益物件としての需要も多いが、収益還元法の適用において、コロナ禍にお ける収益物件のリスクを考慮して想定したため、収益価格は低位に試算された。本件においては、新型コロナの負の影 響が少なく、住宅用地取得マインドの高まりに相まって、低金利政策を背景とした住宅需要を反映した比準価格を標準 とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌中央 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    171,000 円／㎡ [108.8] 100 100 [100.0] 100 [124.3] [100.0] 100 150,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    134,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍ではあるが、低金利政策の継続、税 制優遇措置、持家志向への消費者マインド変 化から住宅需要は上昇傾向で推移している。 熟成した既成住宅地域で、文教地区としての 選好性も高い地域である。アパート投資需要 も堅調で、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.9 ％  ％