別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌中央 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌中央 -9 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香   TEL.

鑑定評価額 29,400,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市中央区宮の森１条１１丁目１９番外 ｢宮の森１条１１－３－１２｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 北側斜線高度地区 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 円山公園 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 円山公園駅西方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 北側斜線高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 今後とも戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として推移していくものと予測される。知名度の高い地域であること から需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮の森地区を中心とした中央区西部の閑静な戸建住宅地域の範囲である。需要者の中心は、戸建住宅の 取得を目的とする市内居住の買換層と見られる。地下鉄駅まではやや距離があるものの利便性は比較的良好であり、知 名度も高いことから需要は堅調で、コロナ禍を経て地価は再び上昇傾向に復している。取引される規模、総額は様々で あるが、需要の中心は、土地は１８０㎡程度で３，０００万円前後と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を主体とした住宅地域で、周辺にアパート等の収益物件は殆ど見受けられず、賃貸市場が成立して いないことから収益価格は試算しなかった。よって本件では、自用目的の取引が中心であることから、宮の森地区周辺 類似地域に存する４事例を採用しコロナ禍以後の需給動向も考慮して試算した、実証的で説得力ある比準価格を標準と し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　札幌中央 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,500 円／㎡ [111.7] 100 100 [103.0] 100 [ 58.8] [101.5] 100 168,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策の下、コロナ禍においても最終需 要者の住宅取得意欲は強く、中央区では供給 も限られることから逼迫感が生じ市況は強含 みとなっている。 北海道神宮に近い既成住宅地域で地域要因の 変動は特にないが、知名度に優る宮の森地区 にあって需要は堅調であり、地価は上昇傾向 で推移している。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.0 ％  ％