別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 札幌中央 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌中央 -8 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美香   TEL.

鑑定評価額 40,800,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市中央区旭ケ丘１丁目１８９０番４６ ｢旭ケ丘１－１１－２０｣ ②地積 　(㎡) 408   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 北側斜線高度地区 風致地区 1.2:1 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西7m市道 水道、ガス、下水 円山公園 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 円山公園駅南方 1.9km 法令 規制 １低専 (40,80) 北側斜線高度地区 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 今後とも中規模住宅が建ち並ぶ閑静な戸建住宅地域として推移するものと予測する。地域的名声の高い旭ケ丘地 区にあり、傾斜地ではあるものの底堅い需要が見られ、地価は上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は藻岩山麓通背後を中心に、中央区南西部傾斜地の閑静な戸建住宅地域の範囲である。旧来より地域的名声 の高い住宅地であり、需要者は市内居住者のほか、広く道内に及ぶものと思料される。文教地区としても認知度が高く 、需要は堅調で、近時は高齢居住者が売却した物件を高額で取得する取引も多く、地価はコロナ禍を経て大幅な上昇傾 向となっている。取引される価格帯は規模等により様々であるが、概ね坪３０万～４０万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には共同住宅も見受けられるが、用途地域の制約もあって戸建住宅を主体とした地域となっており、自己使用 目的の取引が大半であることから、収益還元法は適用しなかった。よって本件では、周辺類似地域に存する４事例を採 用しコロナ禍以後の需給動向も考慮して試算した、市場の実態を反映して説得力の高い比準価格を標準とし、周辺の公 示地・基準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策の下、コロナ禍においても最終需 要者の住宅取得意欲は強く、中央区では供給 も限られることから逼迫感が生じ市況は強含 みとなっている。 画地規模が大きな傾斜地の住宅地で、地域内 に格別の変動要因は無いが、戸建用地需要は 堅調であり、稀少性から地価は大幅な上昇と なっている。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.7 ％  ％