別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 札幌中央 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   札幌中央 -1 北海道 北海道第１ 氏名  不動産鑑定士　川尻　雅裕   TEL.

鑑定評価額 197,000,000 円  １㎡当たりの価格 397,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 310,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 札幌市中央区大通西２８丁目２０３番１０ ｢大通西２８－２－５｣ ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） ２７ｍ高度地区 風致地区 (40,200) 台形 1:2 住宅 ＲＣ2F1B 大規模住宅、領事館 等が存する閑静な住 宅地域 東10.9m市道 水道、ガス、下水 円山公園 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       495 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 円山公園に近い高級住宅地域 である。 街 路 基準方位　北　　１ ０．９ｍ市道 交通 施設 円山公園駅北西方 200m 法令 規制 １中専 (40,200) ２７ｍ高度地区 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄駅徒歩圏の円山公園に隣接する高級住宅地域である。地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持 すると予測する。地価は一般的要因の影響を受けるも、上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    397,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は円山地区、宮の森地区等の名声の高い高級住宅地域一円である。主たる需要者は自己利用の戸建住宅を目 的とする高額所得者層が中心である。近隣地域は地下鉄駅に比較的近く、市内屈指の高級住宅地域であり、新型コロナ 感染症の影響を受けつつも、需要は堅調である。取引価格は、建物の用途や規模等に応じて異なり、需要の中心価格帯 は把握し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の一般住宅地が取引の中心であり、価格形成は快適性や利便性等に主眼がおかれ、収益性に基づく価格形成が される地域ではないことから、収益価格の試算はしなかった。そこで市場における実証的な価格である比準価格を中心 に再検討を加え、単価と総額との関連の適否の検討を行い、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    384,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は、新型コロナウイルスの影響によ る景気の最悪期から脱したものの、景気回復 の足取りは重く、一進一退の状況が続いてい る。 地域内に格別の変動要因はないが、当該地域 は名声の高い高級住宅地域であり、希少性も 高いことから地価は上昇傾向が続いている。 特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％