別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 八重瀬 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八重瀬 -4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志 印  TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 97,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島尻郡八重瀬町字東風平西原１２０９番１４ (５１街区３－４) ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 1:2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m町道 水道 伊覇公民館前停 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北、　６ ｍ町道 交通 施設 伊覇公民館前停　西方 500m 法令 規制 １低専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理事業地内の住宅地域であり、今後も熟成が進むと予測する。那覇市内への通勤圏内であり、周辺の発展 に対する期待性や良好な居住環境から、コロナ禍においても地価は強含みで推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八重瀬町内の土地区画整理地区及び周辺住宅地域であり、需要者は那覇市を含む本島南部居住者で、自己 居住目的のエンドユーザーが中心である。近隣地域は区画整理事業地内の住宅地域であり、周辺の発展に対する期待性 や良好な居住環境から、コロナ禍においても引き合いが強く、地価は強含みで推移している。土地は総額２０００万円 前後、新築戸建住宅は３５００万円～４０００万円台前半程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の行政的条件や対象不動産の画地規模を踏まえると合理的な賃貸経営を想定することが困難であるため収益還 元法の適用は見合わせ、取引事例比較法のみを適用した。求められた比準価格は実際に成立した事例の取引価格に基づ いた実証的な価格であり、高い説得力を有していると判断した。需要者は競合不動産との比較を行い意思決定すること から、説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊見城 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 95.0] [100.0] 100 97,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区画整理事業地やその周辺では生活環境や利 便性の向上により住宅需要が高まるも、既存 集落等では需要に落ち着きがみられ、二極化 の傾向が伺える。 区画整理事業地内の住宅地域であり、地域の 熟成に伴い生活利便性が向上しているため、 コロナ禍においても地価は強含みで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  -0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％