別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 八重瀬 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八重瀬 -1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　村山　哲志 印  TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 69,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島尻郡八重瀬町字東風平西徳枡原１４０４番５ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6m町道 水道 伊覇公民館前停 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       187 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北、　６ ｍ町道 交通 施設 伊覇公民館前停　南東 方 530m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 低層の戸建住宅地域であり、地域特性に影響を及ぼす要因が見当たらないことから、今後も現況を維持していく と予測する。コロナ禍においても住宅需要が認められ、地価はやや強含みの傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八重瀬町及び隣接市町の住宅地域の圏域であり、需要者は本島南部地区に居住するエンドユーザーが中心 である。近隣地域は低層戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域であり、近接する区画整理事業地の熟成に伴い生活利便性が 向上していることから、コロナ禍においても住宅需要が認められ、地価はやや強含みの傾向で推移している。土地は標 準的な規模で総額１３００万円前後、中古戸建住宅は３０００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際に取引された事例の価格に基づいた実証的、かつ、市場性を反映した高い説得力を有する価格である。 収益価格は近隣地域の地域特性及び行政的条件等より賃貸経営が馴染まず、合理的な想定をすることが困難であるため 試算を見合わせた。本件では市場性を反映した説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南風原 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,800 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.0] 100 [122.4] [100.0] 100 69,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区画整理事業地やその周辺では生活環境や利 便性の向上により住宅需要が高まるも、既存 集落等では需要に落ち着きがみられ、二極化 の傾向が伺える。 区画整理事業地に近接する旧分譲地であり、 事業の進捗に伴い生活利便性が向上している ため、コロナ禍においても住宅需要が強含ん でいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％