別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 西原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西原 -5 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　伴　清敬 印  TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 64,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中頭郡西原町字翁長東１６番 ②地積 　(㎡) 267   (          4)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南西3.8m町道 水道、下水 西原中学校前停 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   140 ｍ、南    70 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 西原町中央部の調区内住宅地 域 街 路 基準方位北　　　３ ．８ｍ道路 交通 施設 西原中学校前停　北西 方 250m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域であり、今後も同程度の住環境を維持するものと予測する。コロナ禍にあって 地価は、上昇傾向が転じて横這いから若干の上昇とっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね西原町及び隣接する与那原町の北部と判定したが、特に調区内住宅地域との関連が強い。需要者の 中心は同町居住者のほか隣接市町村からの転入者も見られるが、調区内住宅地域においては地縁性を有する者が中心。 景気拡大傾向の下、住宅地需要も回復してきているが、利便性等の劣る既成住宅地域の需要にはやや弱さも見られる。 土地は２００㎡前後で１３００万円程度、新築戸建物件の取引は少ないがおよそ３５００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内にはアパート等の収益物件は少なく、取引も自用目的がほとんどであり賃貸市場が成立していないため、収 益価格は求め得なかった。比準価格は、比較可能な事例が少数であったが適切に試算されたものと判断する。そこで、 代表標準地との検討をも踏まえたうえで比準価格を妥当と判断して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西原 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,800 円／㎡ [103.5] 100 100 [100.0] 100 [147.1] [101.0] 100 64,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、新型コロナウイルス感染症の影 響により低迷状況が続いているが、一部に回 復の動きがみられる。当町の人口は横這い傾 向。 西原町内の住宅地需要は全般的に高い状況が 続いていたが、コロナ禍において先行き不透 明感もみられる状況となっている。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％