鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北谷 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０３沖縄 -20	沖縄市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都）１低専 (50,100)
b	公０３北谷 -16	中頭郡北谷町		更地	（　）	長方形	南西6.2m町道、中間画地		（都）１低専 (50,100)
c	公０３北谷 -17	中頭郡北谷町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11.8m町道、中間画地		（都）１低専 (50,100)
d	公０２北谷 -7	中頭郡北谷町		更地	（　）	不整形	北西12m町道、東5.5m、二方路		（都）１中専 (70,200)
e	調０１北谷 -8	中頭郡北谷町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m町道、中間画地		（都）１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,422	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	113,252	100 [ 93.1]	121,646	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 103,734	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	107,756	100 [ 93.1]	115,742		118,000
c	(　 ) 120,493	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	121,925	100 [ 99.9]	122,047		124,000
d	(　 ) 121,000	100 [ 100.0]	[ 113.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	137,230	100 [ 98.8]	138,897		142,000
e	(　 ) 122,192	100 [ 100.0]	[ 119.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	142,557	100 [ 98.0]	145,466		148,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.79	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.79	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 122,000 円／㎡]

北谷 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,621,063	659,457	1,961,606	1,800,690	160,916	（　0.9772） 157,247	（ 4.6 - 0.5 ） 4.1％
	⑧収益価格	3,835,293 円　　　　（　 13,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北谷 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.00	ＲＣ2	168.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１低専	50 ％	100 ％	100 ％	286 ㎡	13.0 m x 22.0 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向け１ＬＤＫ、平均専有面積４２㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	84.00	100.0	84.00	1,356	113,904	1.0	113,904
							0.0	0
～

～

～

～

計		168.00	100.0	168.00		227,808		227,808
								0

⑨年額支払賃料	227,808 円　×　12ヶ月　＝　 2,733,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みの賃料を前提としており、ここでは計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,733,696 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 114,815 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,618,881 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	227,808 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,182 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,621,063 円　　　　（　 9,165 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北谷調３０賃４０　　　　-2	1,335 ( 1,334)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,284	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,357 円/㎡　月額支払賃料（　 1,356 円/㎡）　基準階 2 F B
b	北谷調０２賃０８　　　　-3	1,189 ( 1,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,429
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北谷 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	155,500 円	31,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	174,957 円	2,733,696　×　　　　 6.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 217,700 円	31,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	31,100 円	31,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,100 円	31,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 659,457 円　（　　　　　　 2,306 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9772

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,100,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0579	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 50 ％　＋　0.0587 × 35 ％　＋ 0.0909 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,800,690 円（　　　　　 6,296 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,621,063 円
②総費用	659,457 円
③純収益　①－②	1,961,606 円
④建物等に帰属する純収益	1,800,690 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	160,916 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	157,247 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 550 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,835,293 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
北谷 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北谷 -1

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　竹内　優志

印

TEL.

鑑定評価額

35,500,000 円

１㎡当たりの価格

124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	94,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中頭郡北谷町字桑江御殿地原４８２番２５				②地積　(㎡)	286 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１低専 (50,100) （その他）
	1:1.5	住宅ＲＣ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南東6m町道	水道、下水	北谷町老人福祉センター前停 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、６ｍ町
道

交通

施設

北谷町老人福祉センタ
ー前停　南東方
300m

法令

規制

（都）１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

閑静な住宅街として概ね成熟。経年建物の取り壊しや大規模修繕等、建物更新が進む中、地域は今後も現況を維
持し推移すると予測。ただし地価水準の高まりにより、一部の旧来の面大地では小口化圧力が働きつつある。

(3)最有効使用の判定

標準的使用とほぼ同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 124,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北谷町全域に亘る住宅地域。特に町東部の桑江、上勢頭等の区画整理地区との代替競争関係は強い。需要
者は圏域内の居住者等の一次取得者が中心だが、圏外者も認められる。町内取引はコロナ禍下でも依然活況で、伊平区
画整理地区からの代替目的も含め需要は比較的高い。一方、コロナ禍による売却物件の増加は認め難く、供給は限定的
。土地３００㎡程度で３７００万円前後が需要の中心。なお昨年までの過熱感は、コロナ禍により沈静化しつつある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

共同住宅も一部見られるが、果実と元本の相対関係は希薄で、既成住宅地域にかかる賃貸市場の熟成度は低い。加えて
近時の建築費の高止まり傾向により、収益価格は著しく低位に試算された。一方、比準価格は典型的需要者の観点より
適切な補修性等を経て試算され、市場特性との適合性は高い。よって本件では、収益価格を参考程度に止め、市場性を
反映する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北谷 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 177,000 円／㎡

[104.5]
100

100
[100.0]

100
[151.5]

[102.0]
100

125,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

今年１月から１０月までの町内取引件数、面
積は、過去３年間で最大。コロナ禍の影響は
、他市町村に比べ軽微である。

近隣の桑江伊平土地区画整理地区からの地価
上昇波及が依然見られ、コロナ禍で幅は圧縮
するも地価上昇傾向が継続している。

対象標準地が属する地域のほぼ標準的画地で
、競争力の程度は概ね中位。なお当該競争力
の変動は特段認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +20.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北谷 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０３北谷 -4	中頭郡北谷町		更地	（　）	不整形	西17m道路、北西4m、角地		（都）１中専
b	公０３北谷 -16	中頭郡北谷町		更地	（　）	長方形	南西6.2m町道、中間画地		（都）１低専 (50,100)
c	公０３北谷 -17	中頭郡北谷町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11.8m町道、中間画地		（都）１低専 (50,100)
d	公０３沖縄 -86	沖縄市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.4m町道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,700	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 93.1]	102,098	100 [ 81.9]	124,662	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	127,000
b	(　 ) 103,734	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	107,756	100 [ 90.3]	119,331		122,000
c	(　 ) 120,493	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	121,925	100 [ 96.9]	125,826		128,000
d	(　 ) 114,228	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	114,913	100 [ 83.3]	137,951		141,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

北谷 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、素地となる土地の標準的取得価格の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,124,000	804,759	2,319,241	2,142,300	176,941	（　0.9772） 172,907	（ 4.6 - 0.5 ） 4.1％
	⑧収益価格	4,217,244 円　　　　（　 14,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北谷 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＲＣ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１低専	50 ％	100 ％	100 ％	286 ㎡	13.0 m x 22.0 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均５０㎡２ＬＤＫを想定。市場の賃料水準より、容積限度まで消化しないことが経済合理的と判断。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,340	134,000	2.0	268,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		268,000		536,000
								0

⑨年額支払賃料	268,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,216,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,300 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 39,600 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,216,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 39,600 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 136,735 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,118,865 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	536,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,135 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,124,000 円　　　　（　 10,923 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	北谷調０２賃０８　　　　-2	1,873 ( 1,799)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,481	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,342 円/㎡　月額支払賃料（　 1,340 円/㎡）　基準階 2 F B
b	北谷調０２賃０８　　　　-3	1,189 ( 1,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,258
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北谷 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	185,000 円	37,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	237,659 円	3,255,600　×　　　　 7.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 259,000 円	37,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 804,759 円　（　　　　　　 2,814 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9772

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0579	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 50 ％　＋　0.0587 × 35 ％　＋ 0.0909 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,142,300 円（　　　　　 7,491 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,124,000 円
②総費用	804,759 円
③純収益　①－②	2,319,241 円
④建物等に帰属する純収益	2,142,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	176,941 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	172,907 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 605 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,217,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,700 円／㎡）