別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 宮古島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮古島 5-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　関根　俊雄 印  TEL.

鑑定評価額 57,600,000 円  １㎡当たりの価格 91,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮古島市平良字西里羽立３９１番外 ②地積 　(㎡) 627   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 事務所 ＲＣ4 事務所、低層店舗兼 住宅等が混在する商 業地域 北東16m市道、背面道 水道、下水 北給油所前停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 北給油所前停北西方近 接 法令 規制 （都） 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は地域幹線沿いに事務所や店舗等が建ち並ぶ地域で、地域要因に特段の変動はなく、今後当分の間は現 状維持と予測する。新型コロナの流行による先行き不透明感から、当面の地価は概ね横這いで推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮古島市内の商業地域一円で、幹線・準幹線道路沿いとの代替・競争関係が特に強く、個人事業者や地元 企業等が需要の中心となる。新型コロナ流行後は取引に若干の停滞傾向が見られるが、売り急ぎ等の動きは確認できず 、供給に対して需要は相応である。取引される画地の規模や形状等は様々であり、取引の中心価格帯の把握は困難であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は宮古島市の幹線道路沿いに位置し、事務所・店舗の敷地としての取引等、取引は自己の業務利用目的が多く 、賃貸事業の収益性に着目した取引は少ない。そこで本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、新型コロナ 流行の影響を受けている近時の市場動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の流行は、国内及 び県内景気へ影響を及ぼし、不動産市況もや や停滞傾向にある。 宮古島市の幹線沿いの商業地域で事務所・店 舗等が多い。地域要因に大きな変動はない。 新型コロナの流行で地価は横這いか若干の上 昇に止まる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％