別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 宮古島 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮古島 -5 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　竹内　優志 印  TEL.

鑑定評価額 3,690,000 円  １㎡当たりの価格 5,950 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮古島市城辺字比嘉比嘉１２５番 ②地積 　(㎡) 620   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 住宅 ＲＣ2 農家住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 南東11m市道、南西側道 水道、下水 比嘉停 50m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、１１ｍ 市道 交通 施設 比嘉停　南西方 50m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が多く見られる集落地域であり、農地や空地も多いが新築は依然見られない。建物用途変更もほぼ見ら れず、地域特性に影響を及ぼす要因は特段認められない。地域は今後も現況を維持しつつ推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 標準的使用とほぼ同じ農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,950 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は比嘉、福里地区を中心に、旧城辺町内とその周辺に亘る比較的値頃な水準の既成住宅地域。地縁的選好性 の影響が強く、需要者は旧城辺地区に居住する一次取得者が中心ではあるが、コロナ禍下でも依然として集落の外周部 や景観の良好な地域で県外者も見られる。需給については、既存集落内では依然低位にとどまる。需要の中心は土地６ ００㎡で３６０万円前後。県外需要者による従来水準を上回る取引により、相場は依然引き上げられている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 属する農家集落地域等に賃貸住宅が存在せず、賃貸市場が成立していない。更に自己使用目的取引が支配的なため、収 益還元法を適用しなかった。比準価格は当事者属性に留意しつつ、典型的需要者の観点である居住の快適性等に基づき 、規範性の高い取引事例を選択し、適切に補修正及び要因比較を行った上で試算されており、市場特性との適合性及び 説得力は高い。よって本件では、市場性を反映する比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,650 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は城辺エリアで減少傾向。コロナ禍で取 引面積、件数はやや減少。島外需要も減少だ が、島外需要価格が市場水準に浸透しつつあ る。 城辺エリアの農地転用価格は島外需要含め㎡ ９０００円が目安。コロナ禍下でも値頃なエ リアに対しては水準の上げ圧力が認められる 。 角地で選好性への影響はやや認められるも競 争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変 動は特段認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％