別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 宮古島 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮古島 -4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　竹内　優志 印  TEL.

鑑定評価額 3,680,000 円  １㎡当たりの価格 9,030 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮古島市城辺字福里西方６３０番３ ②地積 　(㎡) 407   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＲＣ1 一般住宅の中に未利 用地等が見られる住 宅地域 南東5.5m市道、北東側道 水道 城辺小前停 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 城辺小前停　北西方 100m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が多いなか、空地も介在する既成住宅地域で、建物の新築や用途変更等は依然見られない。その他、地 域特性に影響を及ぼす要因は特段認められず、地域は今後も現況を維持しつつ推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 標準的使用とほぼ同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,030 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福里、比嘉地区を中心に旧城辺町内に亘る既成住宅地域で一部程近い旧平良、旧上野エリアも含まれる。 地縁的選好性がやや強く、需要者は旧城辺地区に居住する一次取得者が中心。なお、集落の外周部や景観の良好な地域 では県外者も依然認められる。需給については、既存集落内では依然低位にとどまる。需要の中心は土地４００㎡で３ ６０万円前後。なお近時の比較的強い島外需要価格の影響については、概ね織り込み済みである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、賃貸市場が成立していない。更に自己使用目的取引が支配的なため、収益還元法を 適用しなかった。比準価格は当事者属性に留意しつつ、典型的需要者の観点である居住の快適性等に基づき、規範性の 高い取引事例を選択し、適切に補修正及び要因比較を行った上で試算されており、市場特性との適合性及び説得力は高 い。よって本件では、市場性を反映する比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,030 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は城辺エリアで減少傾向。コロナ禍で取 引面積、件数はやや減少。島外需要も減少だ が、島外需要価格が市場水準に浸透しつつあ る。 城辺エリアの農地転用価格については、島外 需要含め㎡９０００円が一つの目安だが、買 手属性や目的によりやや幅が見られる。 角地で選好性への影響はやや認められるも競 争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変 動は特段認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％