別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 宮古島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮古島 -2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　半場　吉朗 印  TEL.

鑑定評価額 8,190,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮古島市平良字東仲宗根ソデ山８７１番１１ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 南東4m市道 水道 大阪自店前停 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 近隣に令和元年７月図書館及 び中央公民館の複合施設であ る未来創造センター開館 街 路 基準方位北　４ｍ　 市道 交通 施設 大阪自店前停　北西方 200m 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に近い平良地区の既存住宅地域であり、生活利便性の高さからコロナ禍においても需要は堅調である 。今後は、利便性の向上に伴い空地が活用され、住宅地域として成熟を増していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平良地区の中心市街地及び市街地近郊の住宅地域である。典型的需要は自己使用を目的とした市内在住 の一次取得者及び、県外需要者も一部で見られる。昨年までの活発な取引は一服し、先行きの不透明感から取引は停滞 傾向にあるが、利便性の高い平良地区市街地エリアについては、コロナ禍においても島内外からの需要が底堅く、地価 は横ばいで推移している。取引の中心価格帯は２５０㎡程度で７００万円～９００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 建築費高騰などにより土地に帰属する純収益がマイナスになることから収益還元法の採用は断念した。比準価格は同一 需給圏内の類似地域に存する取引事例から求め、新型コロナ発生後の事例を重視し、市場性を反映した価格が得られた 。需要者は自己使用を目的とした個人であり、居住環境や、市場での取引相場から意思決定を行う傾向にある。よって 、代表標準地との検討を考慮の上、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮古島 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [120.6] [102.0] 100 31,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により観光業、飲食業を中 心に甚大な被害が出る中、大規模経済対策、 金融緩和により、通貨供給量が過去最高水準 に高まっている。 先行きの不透明感から取引は減少傾向だが、 利便性の高い平良地区中心市街地周辺の住宅 地に対する需要は底堅く、県外需要も取り込 み地価は横ばい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％