別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 豊見城 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊見城 9-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲本　兼徹 印  TEL.

鑑定評価額 155,000,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和2年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊見城市字豊崎３番６２ ②地積 　(㎡) 1,500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 地区計画等 (50,200) 1:1.2 工場 中小工場や事業所が 見られる臨海部の工 業地域 北東12m市道 水道、下水 道の駅豊崎停 470m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 道の駅豊崎停南西方 470m 法令 規制 工業 (50,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 埋立地内の工業地域で、西海岸道路も開通に伴う、物流機能の向上が著しい。土地の希少性及び、用途の汎用性 も存し、地価は、かなりの上昇傾向で推移する。但し、コロナ禍の影響による、今後の動向に注視が必要。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、沖縄本島中南部地区の工業地域一帯と考えられ、主な需要者は、県内外で流通業務を営む法人等である 。不動産市況について、コロナ禍の影響による、今後の動向に注視が必要ではあるものの、当該地域は、那覇空港への 利便性の向上及び流通業務地の希少性により、県内外から、ターゲットとされており、今のところ、大きな影響は特に ない。地価は、属性との関連で、個別事情を含むものも多く、ばらつきが見られ、中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められたものと考えられる。一方、収益価格は、近隣地域及び、 周辺地域においては、自社使用の倉庫・工場等が多い地域で、賃貸物件が殆どない地域性から、適切な賃貸事例を得る ことが出来ず、今回は、収益還元法の採用を見送った。従って、本件では、比準価格を採用し、更に現下の経済情勢・ 不動産市場をも勘案し、鑑定評価額を１５５，０００，０００円・㎡当たり１０３，０００円と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　豊見城 9-1                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     83,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊見城市の地価は、豊崎地区の工業地では、 上昇基調で推移するも、コロナ禍の影響を受 け、不動産市況は停滞気味で、今後の需給動 向に注視が必要。 沖縄西海岸道路の開通に伴い、空港及び港湾 等へのアクセス向上及び、豊崎タウンプロジ ェクト等の影響を受けつつ、地域要因の向上 に、更なる期待。 規模的に大きい部類に属するが、用途の汎用 性から、属性という点で、多種の需要者の参 入も考えられ、市場性の低下にはつながらな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +30.4 ％ +24.1 ％