鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊見城 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０３宜野湾 -27	宜野湾市		更地	（　）	不整形	北西25m国道、中間画地		近商 (80,200)
b	調０２宜野湾 -5	宜野湾市		更地	（　）	ほぼ台形	北東6m未舗装区画街路、北西6m、角地		１中専 (70,200)
c	調０２宜野湾 -34	宜野湾市		更地	（　）	台形	北東6m市道、北6m、角地		２中専 (70,200)
d	調０２北谷 -4	中頭郡北谷町		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m町道、北西6m、角地		（都）１中専 (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 191,471	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	197,985	100 [ 125.5]	157,757	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	166,000
b	(　 ) 151,284	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	155,140	100 [ 114.5]	135,493		142,000
c	(　 ) 179,207	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	184,253	100 [ 113.9]	161,767		170,000
d	(　 ) 165,904	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	177,018	100 [ 105.4]	167,949		176,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 164,000 円／㎡]

豊見城 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			熟成度が進行する市街地に存し、適切な素地等の事例が存しないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		当該標準地は、マンション適地（素地）として判断される為、デベロッパーサイドからの投資採算性が主に考慮されることから、本件では、賃貸市場からのアプローチは差し控えた。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,816,235,520	2,251,220,815	13	512,000	7,000.00	245,000	9,330.00
⑧開発法による価格	565,014,705 円　　　　（　 159,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊見城 -5　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
3,551 ㎡	㎡		㎡		㎡	3,551.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
800.00 ㎡	9,330.00 ㎡	8,120.00 ㎡	1,210.00 ㎡	7,000.00 ㎡	ＲＣ・14F ( 91 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 22.5 ％）	（ 262.7 ％）	（ 228.7 ％）	（ 34.1 ％）	（ 75.03 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居	70 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	57.5 ｍ 64.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		20.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

512,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在するマンション取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 512,000 円／㎡　　×　　 7,000.00 ㎡　　＝　　　　 3,584,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,584,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 245,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 252,350 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 252,350 円／㎡　　×　　　 9,330.00 ㎡　　＝　　　　 2,354,425,500 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,584,000,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 358,400,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,712,825,500 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	7 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	7 ヶ月	販売収入(1期目)	9 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	25 ヶ月	販売収入(3期目)	25 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	179,200,000 円	( 5 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 163,502,080 円
	販売総額(2期)	179,200,000 円	( 5 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 152,248,320 円
	販売総額(3期)	3,225,600,000 円	( 90 ％)	×　　0.7752	（ 25 ヶ月）	＝　　 2,500,485,120 円
収入合計		－	－	－	－	2,816,235,520 円
支出	建築工事費(1期)	470,885,100 円	( 20 ％)	×　　0.9312	（ 7 ヶ月）	＝　　 438,488,205 円
	建築工事費(2期)	470,885,100 円	( 20 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 400,063,981 円
	建築工事費(3期)	1,412,655,300 円	( 60 ％)	×　　0.7752	（ 25 ヶ月）	＝　　 1,095,090,389 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	179,200,000 円	( 50 ％)	×　　0.9312	（ 7 ヶ月）	＝　　 166,871,040 円
	販売管理費(2期)	179,200,000 円	( 50 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 150,707,200 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,251,220,815 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,816,235,520 円　　－　　　　　　 2,251,220,815 円　　＝　　　　　 565,014,705 円 159,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
豊見城 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊見城 -5

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　大城　直哉

印

TEL.

鑑定評価額

565,000,000 円

１㎡当たりの価格

159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.4 倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊見城市字豊崎１番１１９８				②地積　(㎡)	3,551 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) （その他） (70,300)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ14	高層マンションが建ち並ぶ新興住宅地域	南東20m市道、三方路	水道、ガス、下水	アウトレットモールあしびなー前停 460m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 290 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

アウトレットモールあ
しびなー前停　南東方
460m

法令

規制

１住居
(60,300)

⑤地域要因の将
　来予測

マンションが建ち並ぶ地域として熟成度は高まりつつある。新型コロナウイルス感染症による市況の不透明感は
あるが、周辺環境やマンション敷地の希少性から需要は底堅く、地価は概ね横ばいで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 161,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 159,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、本島中南部のマンション適地の存する圏域である。主たる需要者は県内外のマンション開発業者と判断
される。同一需給圏内のマンションの需要は好調な県内景気等から市況は堅調であるが、建築費の高騰等が足かせとな
りつつある。特に接近性や環境条件を備えた地域の需要は高く、供給は少ない。取引規模等で価格帯はばらつきがある
が、土地は３０００㎡程度、総額で４億５０００万円から６億円と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、規範性が認められる事例に基づき試算したもので実証的な価格であるが、市場参加者の観点から見た規範
性の高い事例が少なく、相対的な信頼性がやや劣る。一方、マンション適地という特性から、開発業者の投資採算性に
着目した開発法に基づく価格は典型的な需要者の取引意思決定にあったて主導的役割を果たすと判断され説得力が高い
。以上により、説得力のある開発法による価格を重視し、比準価格を参考に止め、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊見城市の人口及び世帯数は増加傾向で推移
している。新型コロナウイルス感染症の影響
により厳しい景況が継続し、不透明感が広が
っている。

地域の熟成度は高まりつつある。新型コロナ
ウイルス感染症による市況の不透明感はある
が、希少性や良好環境から、底堅い需要は継
続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊見城 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０３豊見城 -16	豊見城市		建付地	（　）	不整形	北西10m県道、東4m、二方路		１住居 (70,200)
b	調０２Ｂ那覇 -21	那覇市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	公０３糸満 -12	糸満市		更地	（　）	ほぼ整形	南東20m市道、北西4.6m、二方路		２中専 (70,200)
d	調０２宜野湾 -34	宜野湾市		更地	（　）	台形	北東6m市道、北6m、角地		２中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 143,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	143,600	100 [ 90.8]	158,150	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	166,000
b	(　 ) 120,000	100 [ 100.0]	[ 108.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	142,092	100 [ 94.8]	149,886		157,000
c	(　 ) 100,564	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	97,953	100 [ 61.7]	158,757		167,000
d	(　 ) 179,207	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	184,253	100 [ 117.6]	156,678		165,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 161,000 円／㎡]

豊見城 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			大規模公共事業により造成された新市街地であり再調達原価の適切な査定が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		当該標準地はマンション適地（素地）として判断されるため、デベロッパーサイドからの投資採算性が主に考慮されることから、本件では、賃貸市場からのアプローチは差し控えた。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンションの敷地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,823,722,613	2,260,685,365	13	513,000	7,076.16	250,000	9,277.75
⑧開発法による価格	563,037,248 円　　　　（　 159,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊見城 -5　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
3,551 ㎡	㎡		㎡		㎡	3,551.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
795.52 ㎡	9,277.75 ㎡	8,074.52 ㎡	1,200.00 ㎡	7,076.16 ㎡	ＲＣ・14F ( 91 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 22.4 ％）	（ 261.3 ％）	（ 227.4 ％）	（ 33.8 ％）	（ 76.27 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居	70 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	57.5 ｍ 64.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		20.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

513,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 513,000 円／㎡　　×　　 7,076.16 ㎡　　＝　　　　 3,630,070,080 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,630,070,080 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 250,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 257,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 257,500 円／㎡　　×　　　 9,277.75 ㎡　　＝　　　　 2,389,020,625 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,630,070,080 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 363,007,008 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,752,027,633 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	181,503,504 円	( 5 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 163,933,965 円
	販売総額(2期)	181,503,504 円	( 5 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 152,644,447 円
	販売総額(3期)	3,267,063,072 円	( 90 ％)	×　　0.7674	（ 26 ヶ月）	＝　　 2,507,144,201 円
収入合計		－	－	－	－	2,823,722,613 円
支出	建築工事費(1期)	477,804,125 円	( 20 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 440,439,842 円
	建築工事費(2期)	477,804,125 円	( 20 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 401,833,269 円
	建築工事費(3期)	1,433,412,375 円	( 60 ％)	×　　0.7674	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,100,000,657 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	181,503,504 円	( 50 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 167,309,930 円
	販売管理費(2期)	181,503,504 円	( 50 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 151,101,667 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,260,685,365 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,823,722,613 円　　－　　　　　　 2,260,685,365 円　　＝　　　　　 563,037,248 円 159,000 円／㎡