別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 豊見城 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊見城 -4 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　高平　光一 印  TEL.

鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 69,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊見城市字伊良波伊良波原７８番 ②地積 　(㎡) 344   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） (60,100) 1.2:1 住宅 ＲＣ3 一般住宅、農家住宅 が混在する既成住宅 地域 東4.5m市道、背面道 水道 伊良波停 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 伊良波停北東方 300m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い古くからの既成住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はないため、当分の間、現状を維持す ると予測する。新型コロナの影響をうける地域ではないが今までのような地価上昇は期待できない状況にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊見城市内における住宅地域。需要者の中心は市内居住者であるが、周辺市町からの転入もみられる。豊 見城市内における埋立地や土地区画整理事業により環境条件が良好な宅地、那覇市などにおける住宅地の比較において は割安感があるが、新型コロナ感染症の影響により、需要者層には慎重さがみられ、地価上昇には陰りが見える。土地 の中心となる価格帯は２５００万から２８００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は豊見城市内の類似した住宅地の取引事例を採用して試算しており、市場性を反映した実証的な価格で規範性 は高い。この地域は共同住宅が少なく、また、投資目的での取引はあまりみられないほか、昨今の建築費高騰により収 益性が見いだせないことから収益還元法は適用しなかった。本件においては、規範性の高い比準価格を採用して、代表 標準地との検討を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊見城 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [136.5] [102.0] 100 69,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により不動産市況は大きく 変わり、観光客の減少や不動産需要の減少か ら、今までのような地価上昇は期待できない 状況にある。 住宅地に対する新型コロナの影響は現時点で は大きくはないが、先行き不透明感から、今 後の地価上昇は期待しにくい状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％