鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

沖縄 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０３沖縄 -9	沖縄市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	公０３沖縄 -19	沖縄市		建付地	（　）	不整形	南西4m市道、中間画地		（都）１中専 (60,160)
c	公０３沖縄 -37	沖縄市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9m市道、北東6m、角地		（都）１中専 (70,200)
d	公０３沖縄 -41	沖縄市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
e	公０３沖縄 -52	沖縄市		建付地	（　）	長方形	北西4.8m市道、中間画地		（都）１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,802	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,336	100 [ 90.0]	74,818	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	75,600
b	(　 ) 84,931	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	87,648	100 [ 111.6]	78,538		79,300
c	(　 ) 74,130	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	70,533	100 [ 91.1]	77,424		78,200
d	(　 ) 102,036	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	102,642	100 [ 126.3]	81,268		82,100
e	(　 ) 91,409	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,866	100 [ 96.5]	95,198		96,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,700 円／㎡]

沖縄 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,850,256	443,821	1,406,435	1,308,540	97,895	（　0.9772） 95,663	（ 4.6 - 0.5 ） 4.1％
	⑧収益価格	2,333,244 円　　　　（　 11,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

沖縄 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＲＣ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	204 ㎡	14.4 m x 14.6 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１戸想定。約６０㎡３ＬＤＫの標準的間取り。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	60.00	100.0	60.00	1,339	80,340	2.0	160,680
							0.0	0
～

～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		160,680		321,360
								0

⑨年額支払賃料	160,680 円　×　12ヶ月　＝　 1,928,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	年額支払い賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保のため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,928,160 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 80,983 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,847,177 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	321,360 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,079 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,850,256 円　　　　（　 9,070 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	沖縄調０２賃３９　　　　-1	1,098 ( 1,098)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,248	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,341 円/㎡　月額支払賃料（　 1,339 円/㎡）　基準階 2 F B
b	沖縄調０２賃３５　　　　-5	1,233 ( 1,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	1,434
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

沖縄 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,000 円	22,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	104,121 円	1,928,160　×　　　　 5.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 158,200 円	22,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	22,600 円	22,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,600 円	22,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 443,821 円　（　　　　　　 2,176 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9772

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,600,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0579	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 50 ％　＋　0.0587 × 35 ％　＋ 0.0909 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,308,540 円（　　　　　 6,414 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,850,256 円
②総費用	443,821 円
③純収益　①－②	1,406,435 円
④建物等に帰属する純収益	1,308,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	97,895 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	95,663 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 469 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,333,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
沖縄 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

沖縄 -2

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　喜久里　操

印

TEL.

鑑定評価額

15,900,000 円

１㎡当たりの価格

77,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年1月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	沖縄市胡屋４丁目９０６番２｢胡屋４－２１－２０｣				②地積　(㎡)	204 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅ＲＣ2	中規模一般住宅が多い既成住宅地域	南西5.5m市道	水道、下水	中の町停 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　５．
５ｍ市道

交通

施設

中の町停　南東方

600m

法令

規制

（都）１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

既成住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測。地価は需要が堅調であることから、ほぼ
横ばい傾向で推移するものと予測するが、コロナ禍の影響等今後の動向に注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 77,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、沖縄市内の住宅地域と判断した。需要者は、市内の居住者が中心であるが、他の市町村からの転入者も
見られる。新型コロナウイルス感染症が県内景気にも影響を与えているが、市内において、美里、美原地区等の区画整
然とした住宅地域の需要が高いが、既成住宅地域でも利便性が高い地域では需要は底堅い。土地は２００㎡程度で総額
１５００万円程度、新築戸建住宅は総額３０００～４０００万円程度の取引が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、戸建住宅が多い既成住宅地域である。需要者は自己使用を目的として、収益性よりも快適性や利便性を重
視して取引の意思決定を行っているものと思料される。収益性に着目した収益価格はこれを反映し、比準価格よりもか
なり低位に求められたものと判断される。以上より、本件では市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考程
度に止め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　沖縄 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 81,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[105.9]

[101.0]
100

77,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨年まで県内経済は拡大傾向が続いていたが
、新型コロナウイルス感染症による景況変化
が市内の不動産市況にも影響を及ぼしている
。

既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はな
い。コロナ禍を反映して取引は停滞しており
、地価は概ね横ばい傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

沖縄 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０３沖縄 -19	沖縄市		建付地	（　）	不整形	南西4m市道、中間画地		（都）１中専 (60,160)
b	公０３沖縄 -9	沖縄市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	公０３沖縄 -26	沖縄市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	公０３沖縄 -59	沖縄市		建付地	（　）	長方形	南西4.2m道路、中間画地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,931	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	87,648	100 [ 114.5]	76,548	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	77,300
b	(　 ) 66,802	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,336	100 [ 90.5]	74,404		75,100
c	(　 ) 66,297	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	65,322	100 [ 81.3]	80,347		81,200
d	(　 ) 73,987	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	75,452	100 [ 98.9]	76,291		77,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,700 円／㎡]

沖縄 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,826,765	436,899	1,389,866	1,285,380	104,486	（　0.9772） 102,104	（ 4.6 - 0.5 ） 4.1％
	⑧収益価格	2,490,341 円　　　　（　 12,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

沖縄 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＲＣ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	200 ％	200 ％	204 ㎡	14.4 m x 14.6 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプで平均専有面積約６０㎡とした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,322	79,320	2.0	158,640
							0.0	0
～

～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		158,640		317,280
								0

⑨年額支払賃料	158,640 円　×　12ヶ月　＝　 1,903,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込みの賃料を前提としており、ここでは計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,903,680 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 79,955 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,823,725 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	317,280 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,040 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,826,765 円　　　　（　 8,955 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	沖縄調０２賃０６　　　　-11	1,352 ( 1,347)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,366	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,324 円/㎡　月額支払賃料（　 1,322 円/㎡）　基準階 2 F B
b	沖縄調０２賃３５　　　　-5	1,233 ( 1,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,284
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

沖縄 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,000 円	22,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	102,799 円	1,903,680　×　　　　 5.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 155,400 円	22,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,200 円	22,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 436,899 円　（　　　　　　 2,142 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9772

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,200,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0579	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 50 ％　＋　0.0587 × 35 ％　＋ 0.0909 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,285,380 円（　　　　　 6,301 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,826,765 円
②総費用	436,899 円
③純収益　①－②	1,389,866 円
④建物等に帰属する純収益	1,285,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	104,486 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	102,104 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 501 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,490,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,200 円／㎡）