鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

糸満 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０３糸満 -33	糸満市		建付地	（　）	不整形	南西15.7m県道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
b	調０２糸満 -7	糸満市		貸家建付地	（　）	不整形	北西20m県道、南20m、北3m、三方路		１住居 (70,200)
c	調０２糸満 -11	糸満市		更地	（　）	正方形	南西8m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	調０２糸満 -38	糸満市		更地	（　）	ほぼ長方形	西13.5m県道、北2.1m、南2.2m、三方路		近商 (90,200)
e	公０３糸満 -7	糸満市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東13.1m県道、南西2.8m、北西4m、三方路		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	111,669	100 [ 141.4]	78,974	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	80,600
b	(　 ) 67,041	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	65,804	100 [ 85.8]	76,695		78,200
c	(　 ) 145,178	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	145,614	100 [ 125.6]	115,935		118,000
d	(　 ) 78,100	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 83.4]	95,237	100 [ 119.8]	79,497		81,100
e	(　 ) 92,166	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	92,443	100 [ 120.1]	76,972		78,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +31.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -16.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +19.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,100 円／㎡]

糸満 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,616,670	3,463,188	12,153,482	11,498,800	654,682	（　0.9757） 638,773	（ 5.0 - 0.5 ） 4.5％
	⑧収益価格	14,194,956 円　　　　（　 26,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

糸満 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	192.00	ＲＣ5	960.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	530 ㎡	17.0 m x 31.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階及び３階の居宅部分はファミリータイプで平均専用面積約６４㎡とした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	192.00	100.0	192.00	1,750	336,000	3.0	1,008,000
							0.0	0
2～ 5	居宅	192.00	100.0	192.00	1,328	254,976	2.0	509,952
							0.0	0
～

～

～

計		960.00	100.0	960.00		1,355,904		3,047,808
								0

⑨年額支払賃料	1,355,904 円　×　12ヶ月　＝　 16,270,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 960.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,270,848 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 683,376 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,587,472 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,047,808 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,198 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,616,670 円　　　　（　 29,465 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	糸満公０２賃３４　　　　-2	1,252 ( 1,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,888	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,754 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b	糸満公０２賃３４　　　　-3	1,008 ( 1,003)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,469
c	糸満公０３賃４４　　　　-7	912 ( 912)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,216

糸満 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,068,000 円	178,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	732,188 円	16,270,848　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,246,000 円	178,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	178,000 円	178,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	178,000 円	178,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,463,188 円　（　　　　　　 6,534 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9757

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	178,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 960.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 45 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,498,800 円（　　　　　 21,696 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,616,670 円
②総費用	3,463,188 円
③純収益　①－②	12,153,482 円
④建物等に帰属する純収益	11,498,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	654,682 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	638,773 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,205 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,194,956 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
糸満 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

糸満 5-2

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　宇久　信正

印

TEL.

鑑定評価額

41,900,000 円

１㎡当たりの価格

79,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	糸満市字糸満南組１９４４番				②地積　(㎡)	530 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他） (90,400)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ3	各種小売店舗がみられる既成商業地域	北11m市道、北東側道	水道、下水	糸満市場入口停 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

糸満漁港南側に隣接する商業
地域

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

糸満市場入口停　西方

120m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

糸満漁港南側に隣接する商業地域で、糸満ロータリから旧市役所前までの市道沿線はかなりの賑わいを見せた商
業地域であったが、市役所の移転等に伴い地域の衰退感は残る。市内全体の地価動向から緩やかな上昇と判断。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 79,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、糸満市の糸満ロータリー沿線の商業地域を中心に市内全域に亘る商業地域と判断される。需要者は、県
内の法人事業者が中心であるが、個人事業者が含まれる場合もある。糸満漁港近くの商業地域として従来は賑わいを見
せたが、市役所移転等により衰退感は否めないものの商業地としての需要は一定程度見込める地域である。中心となる
価格帯は土地のみで３，０００万円～４，０００万円程度と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、数少ない類似の取引事例を適切に補・修正して試算した。収益価格は、地域特性から、土地価格に見合っ
た賃料水準が形成されておらず、また、近時の建築費の高騰による影響もあってかなり低位に求められた。周辺郊外型
店舗等の存する商業地域との競合の程度、コロナ禍の影響の程度、将来の需要予測等も考慮した結果、市場性を反映し
た比準価格を標準に、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を行って鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　糸満 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 118,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[154.1]

[102.0]
100

78,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内人口、世帯数共に増加傾向。コロナ禍も
影響は、市内経済、不動産市況に影響を及ぼ
しつつある。

商況はやや劣るものの背後住宅地の地下は底
堅く推移しており、当該地域もその影響下に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

糸満 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０３糸満 -7	糸満市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東13.1m県道、南西2.8m、北西4m、三方路		近商 (90,200)
b	公０３糸満 -44	糸満市		貸家建付地	（　）	台形	南東16m市道、南西10.5m、角地		２住居 (70,200)
c	公０３糸満 -43	糸満市		建付地	（　）	長方形	南西13.5m県道、北東2.2m、南西2.2m、三方路		近商 (90,200)
d	調０２糸満 -7	糸満市		貸家建付地	（　）	不整形	北西20m県道、南20m、北3m、三方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,166	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	92,443	100 [ 117.7]	78,541	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	80,100
b	(　 ) 90,744	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	86,468	100 [ 110.9]	77,969		79,500
c	(　 ) 76,400	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	78,195	100 [ 106.3]	73,561		75,000
d	(　 ) 67,041	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	66,846	100 [ 87.6]	76,308		77,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 +21.5
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -9.5	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,100 円／㎡]

糸満 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,436,784	4,242,679	13,194,105	12,532,400	661,705	（　0.9757） 645,626	（ 5.0 - 0.5 ） 4.5％
	⑧収益価格	14,347,244 円　　　　（　 27,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

糸満 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	350.00	ＲＣ3	1,050.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	530 ㎡	17.0 m x 31.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し、賃貸市場動向より、容積限度まで使用しないことが妥当。

⑦有効率　 96.7 ％
の理由

地域の標準的使用であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	90.0	315.00	1,759	554,085	3.0	1,662,255
							0.0	0
2～ 2	住宅	350.00	100.0	350.00	1,371	479,850	2.0	959,700
							0.0	0
3～ 3	住宅	350.00	100.0	350.00	1,371	479,850	2.0	959,700
							0.0	0
～

～

計		1,050.00	96.7	1,015.00		1,513,785		3,581,655
								0

⑨年額支払賃料	1,513,785 円　×　12ヶ月　＝　 18,165,420 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,015.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,165,420 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 762,948 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,402,472 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,581,655 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,312 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,436,784 円　　　　（　 32,900 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	糸満公０３賃３４　　　　-1	1,320 ( 1,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	1,610	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,763 円/㎡　月額支払賃料（　 1,759 円/㎡）　基準階 1 F B
b	糸満公０３賃１３　　　　-5	1,533 ( 1,531)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,916
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

糸満 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,164,000 円	194,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,271,579 円	18,165,420　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,358,000 円	194,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	194,000 円	194,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	194,000 円	194,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,242,679 円　（　　　　　　 8,005 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9757

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	194,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 1,050.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 45 ％　＋　0.0615 × 30 ％　＋ 0.0934 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,532,400 円（　　　　　 23,646 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,436,784 円
②総費用	4,242,679 円
③純収益　①－②	13,194,105 円
④建物等に帰属する純収益	12,532,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	661,705 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	645,626 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,218 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,347,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,100 円／㎡）