別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 糸満 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   糸満 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　関根　俊雄 印  TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 72,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 糸満市字兼城上原７６４番２５ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＲＣ1 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ丘陵の住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 西崎入口停 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 西崎入口停南東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は古くに開発された住宅団地で成熟しており、地域要因に特段の変動はなく、今後当分の間は現状維持 と予測する。また、新型コロナの流行による先行き不透明感から、当面の地価は概ね横這いで推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は糸満内の住宅地域一円であり、同圏内に居住経験がある等、地縁的選好性を有する個人が需要の中心であ る。新型コロナ流行後に若干取引の停滞する時期も見られたが、丘陵の開発団地で住環境は良好なため供給に対して一 定の需要が認められる。取引の中心価格帯は標準地と同程度の規模では１５００万円前後であり、取引は標準地と同程 度の規模の画地が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は一般住宅等を利用の中心とする住宅地域である。一般住宅の敷地としての取引等、取引は自用 目的が多く、収益性に着目した取引は少ない。そこで本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地 との均衡や新型コロナ流行の影響を受けている近時の市場動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊見城 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [128.0] [100.0] 100 72,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の流行は、国内及 び県内景気へ影響を及ぼし、不動産市況もや や停滞傾向にある。 糸満市の丘陵に開発された住宅地で、居住環 境は概ね良好。地域要因に大きな変動はない 。新型コロナ流行の影響を受けつつも地価は 若干の上昇。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％