別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名護 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名護 5-2 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　高平　光一 印  TEL.

鑑定評価額 36,400,000 円  １㎡当たりの価格 69,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名護市東江４丁目１０２番１ ｢東江４－２－９｣ ②地積 　(㎡) 526   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1.2:1 店舗兼共同住宅 ＲＣ4 店舗のほかアパート 等が見られる既成商 業地域 南東15.4m県道 水道、下水 名護職安前停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １５．４ｍ県道 交通 施設 名護職安前停　北方近 接 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの大型店舗に顧客が流出しており、店舗の収益は厳しいものがある。地域に大きな変動要因はないため 今後も現状のまま推移すると予測する。さらに新型コロナの影響を受け、地価は下落傾向に転じている。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名護市内における商業地域である。主な需要者は名護市内に地縁的選好性を有する個人事業者や地元不動 産業者が考えられる。国道沿いの大規模商業施設に顧客が流出しており、既存の商業地は厳しい状況にあるほか、新型 コロナ感染症の影響もあって、収益性の回復は見込めない。更地取引は少なく、中古建物付きの取引がみられるが、取 引規模も様々であるため、取引の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象不動産と類似する事例を採用して試算しており、市場性を反映した価格で実証的な価格である。想定建 物における地域の標準的賃料を前提とすると、昨今の建築費高騰により土地に帰属する純収益がマイナスとなるため、 収益還元法は適用しなかった。本件においては、名護市内の取引事例を採用して求めた規範性の高い比準価格を妥当と 判断してこれを採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により不動産市況は大きく 変わり、観光客の減少や不動産需要の減少か ら、今までのような地価上昇は期待できない 状況にある。 格別の変動要因はない。需要は少ないが、供 給も少ない。地価は底値圏にあるが、新型コ ロナの影響により先行き不透明感は高まって いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％