別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 名護 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名護 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　高平　光一 印  TEL.

鑑定評価額 6,360,000 円  １㎡当たりの価格 38,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名護市大北３丁目４６７３番４ ｢大北３－３－１９｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＲＣ2 中規模住宅のほかに 空地等が見られる住 宅地域 南西5m市道 水道、下水 名護商工高校前停 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 名護商工高校前停北東 方 280m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅のほか未利用地が多い住宅地域で、特段の変動要因がないことから今後も現状のまま推移す ると予測する。新型コロナの影響により需要にも陰りがみえ、今後の地価動向は不透明感が増している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名護市内における住宅地域。需要者の中心は市内居住者であるが、周辺町村からの転入もみられる。名護 市内における土地区画整理事業により環境が良好な宅地が大量供給されていることから、相対的に地域として需要は弱 い面もみられるが、割安感もみられる。しかし、新型コロナ感染症の影響により先行き不透明感から需要者に慎重さが みられる。土地の中心となる価格帯は５００万から７００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似した住宅地の取引事例を採用して試算しており、市場性を反映した実証的な価格で規範性は高い。近隣 地域を含む周辺地域は戸建住宅が中心で、共同住宅も若干みられるが、投資物件は少なく、賃貸市場も熟成していない ため、収益価格は試算しない。本件では名護市内における戸建住宅の取引事例を中心として試算した比準価格を妥当と 判断して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名護 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [129.0] [101.0] 100 38,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により不動産市況は大きく 変わり、観光客の減少や不動産需要の減少か ら、今までのような地価上昇は期待できない 状況にある。 格別の変動要因はない。需要は少ないが、供 給も少ない。地価は底値圏にあるが、新型コ ロナの影響により先行き不透明感は高まって いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％