別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 浦添 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦添 9-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　玉那覇　兼雄 印  TEL.

鑑定評価額 579,000,000 円  １㎡当たりの価格 73,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦添市字港川越地原４９５番３ ②地積 　(㎡) 7,880   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.5:1 工場 中小工場、検査場、 事務所等が混在する 工業地域 東7m市道、南側道 水道、下水 港川停 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西   180 ｍ、南   280 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     7,700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道、角地 交通 施設 港川停北方 1.2km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、自動車関連事業所を中心として各種工場等が見られる地域で、今後も現状維持で推移していくと予 測される。県内では利便性の高い工場地の供給が少なく、地価は上昇基調である。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沖縄本島中南部の工業地域及び流通業務地域である。主な需要者は、県内外の製造業・流通業者等である 。沖縄県では製造業が未発達であるため工場地の不動産市場は小さく、個別事情が反映された取引が多いため、市場性 の把握はやや困難である。物流関連の事業用地を中心として需要はあり、豊見城等の空港近くの引合いが強い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自社使用の事業地が主で、供給・需要とも乏しく賃貸市場は未成熟のため収益価格は試算しなかった。比準 価格は、取引が少なく規範性のある資料の収集に限界があったものの、地元精通者意見・過去の取引水準等をも考慮し て比較的新しい事例にて比準価格を求めており、説得力はある。本件では、比準価格には相応の説得力を有すると判断 し、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の終息を期待しつ つも、経験のない状況に様子見、不安感によ り不動産市場は混沌としている。 那覇市はもとより、沖縄本島全域をカバーで きる物流施設の需要があり、沖縄西海岸道路 の開通により利便性向上。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.1 ％  ％