別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 浦添 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦添 5-1 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲本　兼徹 印  TEL.

鑑定評価額 58,400,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦添市屋富祖４丁目２３７番１ ｢屋富祖４－１－５｣ ②地積 　(㎡) 384   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:1.5 事務所 ＲＣ4 小売店舗、飲食店舗 等が混在する商業地 域 南西8m県道 水道、下水 屋富祖入口停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層事務所兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 屋富祖入口停近接 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 事務所・飲食店舗等が多く見られる既成商業地域で、地域に影響を与える変動要因はない。地価は、コロナ禍に よる、不動産市況の影響を受けつつも、地域的特性等を反映し、ほぼ現状水準で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 中低層の事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     70,700 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浦添市内の幹線道路沿いの商業地であるが、主な需要者は、個人又は、法人等で、県内広域に亘るもの と考えられる。しかし、近隣地域等を含む旧来からの既存商業地は、競合する郊外型店舗の影響を受けていることもあ って、積極的に市場に参入する需要者は少ない。ただ、住宅地との相対的割安感が存する一方、地価は、コロナ禍の影 響により、不動産市況もその煽りを受けており、更地価格６千万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められた。収益価格は、直接法により求められているが、標準地 の存する近隣地域の特性との関連により、長期持続的な純収益の把握が難しく、大きな判断的要素が介在し、信頼性の 点で問題が残ることから、参考程度に留めた。従って、本件では、比準価格を採用するも、また、代表標準地との検討 も踏まえ、鑑定評価額を５８，４００，０００円・㎡当たり１５２，０００円と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦添 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    283,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [103.0] 100 [185.3] [100.0] 100 151,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    151,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 浦添市の地価は、全体的に割安感は残るにし ても、昨今、コロナ禍の影響を受け不動産市 況は停滞気味で、今後の需給動向に注視が必 要。 近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼ す事業等は認められない。 車社会の沖縄県の中で、十分な駐車場の確保 が出来ない事は、競争力に劣ることは否めな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +81.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％