別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 浦添 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦添 -12 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　宇久　信正 印  TEL.

鑑定評価額 31,100,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦添市仲間３丁目３３４番１５２ ｢仲間３－１３－５｣ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＲＣ2 戸建住宅が建ち並ぶ 街区整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 浦添前田 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 浦添警察署の南西方に存する 街区整然とした住宅地域 街 路 基準方位北、　　６ ｍ　市道 交通 施設 浦添前田駅　南西方 500m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 低層戸建住宅を主とする街区整然とした分譲住宅地域。都市モノレールの開業と交通アクセスの改善により、周 辺類似土地の取引価格が底堅く推移しており、地価は緩やかな上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浦添市内全域に亘る街区整然とした住宅地域である。需要者の中心は市内居住者であり、圏外からの転 入者も見られる。比較的閑静な分譲住宅地域であり、類似地域内においても高値取引も多い。周辺地域に存する都市モ ノレールも開業していることから、那覇市の通勤圏内に存する駅近の住宅地については需要も底堅く推移している。土 地で３，０００万円前後、中古建物込みで４，０００万円前後が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層の戸建住宅を中心とする街区整然とした住宅地域である。対象標準地の画地規模においては、居住の快適性を志向 する取引が中心であるため、経済合理性、投資採算性に欠けると判断される収益価格は試算しなかった。よって、都市 モノレール開業後の交通アクセスの改善の見られる住宅地域の市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との比 較による検討を踏まえ、コロナ禍の影響も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浦添 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    162,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [106.0] [100.0] 100 150,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微増傾向。老年人口は増加傾向 。コロナ禍の影響は、市内経済、不動産市場 に先行き不透明感を与えている。 都市モノレール開業により、那覇市との交通 アクセスが改善されたため、取引価格は底堅 い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％