鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

石垣 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０２石垣 -41	石垣市		更地	（　）	長方形	北西13m市道、南西4m、角地		（都）近商 (90,200)
b	調０２石垣 -47	石垣市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10m市道、北西5.5m、角地		（都）１中専 (70,150)
c	公０３石垣 -37	石垣市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西15.7m市道、中間画地		（都） (60,200)
d	調０２石垣 -44	石垣市		更地	（　）	ほぼ長方形	北10m国道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,341	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	74,244	100 [ 103.0]	72,082	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	72,100
b	(　 ) 72,133	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	70,607	100 [ 95.5]	73,934		73,900
c	(　 ) 44,952	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	45,732	100 [ 72.0]	63,517		63,500
d	(　 ) 68,649	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	70,365	100 [ 93.1]	75,580		75,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,500 円／㎡]

石垣 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為、原価法の適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,682,894	1,110,480	3,572,414	3,446,580	125,834	（　0.9753） 122,726	（ 5.1 - 0.5 ） 4.6％
	⑧収益価格	2,667,957 円　　　　（　 12,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石垣 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	ＲＣ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商文教地区	90 ％	200 ％	200 ％	208 ㎡	11.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し又は分割貸し）２階以上共同住宅（平均約４５㎡）使用容積率は地域でほぼ標準的

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	100.0	90.00	1,897	170,730	3.0	512,190
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,310	117,900	2.0	235,800
							0.0	0
～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		406,530		983,790
								0

⑨年額支払賃料	406,530 円　×　12ヶ月　＝　 4,878,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,878,360 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 204,891 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,673,469 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	983,790 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,425 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,682,894 円　　　　（　 22,514 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	石垣調０２賃１２　　　　-4	2,286 ( 2,281)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,841	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,902 円/㎡　月額支払賃料（　 1,897 円/㎡）　基準階 1 F B
b	石垣公３１賃４１　　　　-4	2,117 ( 2,112)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,960
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石垣 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	316,200 円	52,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	297,580 円	4,878,360　×　　　　 6.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 368,900 円	52,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	52,700 円	52,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,700 円	52,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,110,480 円　（　　　　　　 5,339 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,700,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0654	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 45 ％　＋　0.0623 × 30 ％　＋ 0.0941 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,446,580 円（　　　　　 16,570 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,682,894 円
②総費用	1,110,480 円
③純収益　①－②	3,572,414 円
④建物等に帰属する純収益	3,446,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	125,834 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	122,726 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 590 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,667,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
石垣 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

石垣 5-2

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　濱元　毅

印

TEL.

鑑定評価額

15,300,000 円

１㎡当たりの価格

73,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	石垣市新栄町７０番１２				②地積　(㎡)	208 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）文教地区 (90,200)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ2	小規模店舗が建ち並ぶ近隣商業地域	北東20m市道	水道、下水	新川小学校前停近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 0 ｍ、南 25 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

新川小学校前停　西方
近接

法令

規制

（都）近商
(90,200)
文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗や事務所等の建ち並ぶ既成商業地域である。顧客の中心は地元客であり、新型コロナの影響は比較的
少ない。市街地の商業の重心は東側の平得・真栄里方面へ移っている。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 73,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は石垣市全域における商業地域であるが、商住混在地域についても一定の代替性が認められる。主たる需要
者は市内外の中小規模の法人や、市内の小売店を営む個人事業者である。新型コロナの影響で観光収入は打撃を受けた
が、背後地人口は厚みがあり、日用品店や事務所需要を中心に需要は概ね底堅い。土地総額で１千５百万円弱程度の物
件が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内では、低層の店舗や事務所がほとんどで、自営も多く、賃貸市場の形成は不十分である。また急騰する建築費に
見合うだけの賃料水準の上昇も認められず、収益価格が低位となった。比準価格は代替性の高い既存住宅地の取引事例
を中心に採用しており、実証的な価格が得られたものと判断する。したがって、相対的に信頼性が高い比準価格を採用
し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光産業は新型コロナで大きな打撃を受けた
が、旧空港跡地を含めた平得・真栄里地区の
熟成への期待はある。人口・世帯数は増加傾
向にある。

平得・真栄里地区で郊外型店舗が集積しつつ
あり、相対的な地位の変化がある。新型コロ
ナの影響は、現時点では比較的少ない。

個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

石垣 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０２石垣 -41	石垣市		更地	（　）	長方形	北西13m市道、南西4m、角地		（都）近商 (90,200)
b	調０２石垣 -37	石垣市		貸家建付地	（　）	長方形	南西20m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	調０２石垣 -43	石垣市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西20m国道、南東6m、北東4m、三方路		（都）１住居 (70,200)
d	調０２石垣 -24	石垣市		更地	（　）	不整形	南18m国道、東5.5m、角地		（都） (70,200)
e	公０３石垣 -17	石垣市		更地	（　）	不整形	南12m市道、北西8.5m、角地		（都）１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,341	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	74,024	100 [ 87.9]	84,214	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	84,200
b	(　 ) 164,954	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	169,408	100 [ 150.2]	112,788		113,000
c	(　 ) 60,873	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	62,642	100 [ 99.9]	62,705		62,700
d	(　 ) 105,446	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	107,135	100 [ 124.4]	86,121		86,100
e	(　 ) 84,821	100 [ 130.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	65,443	100 [ 92.7]	70,597		70,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	限定価格	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -3.0
e	限定価格	％／月 +0.01	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,500 円／㎡]

石垣 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,634,153	1,054,280	3,579,873	3,446,580	133,293	（　0.9753） 130,001	（ 5.1 - 0.5 ） 4.6％
	⑧収益価格	2,826,109 円　　　　（　 13,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石垣 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	ＲＣ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商文教地区	90 ％	200 ％	200 ％	208 ㎡	11.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗部分はフロア貸し。住宅部分はファミリータイプで平均専用面積約４２．７５㎡とした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	100.0	90.00	1,860	167,400	3.0	502,200
							0.0	0
2～ 3	居宅	90.00	100.0	90.00	1,305	117,450	2.0	234,900
							0.0	0
～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		402,300		972,000
								0

⑨年額支払賃料	402,300 円　×　12ヶ月　＝　 4,827,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,827,600 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 202,759 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,624,841 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	972,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,312 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,634,153 円　　　　（　 22,280 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	石垣公３１賃４１　　　　-4	2,117 ( 2,112)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,057	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,865 円/㎡　月額支払賃料（　 1,860 円/㎡）　基準階 1 F B
b	石垣公２９賃３４　　　　-4	2,050 ( 2,005)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,660
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石垣 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	316,200 円	52,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	241,380 円	4,827,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 368,900 円	52,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	52,700 円	52,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,700 円	52,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,054,280 円　（　　　　　　 5,069 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,700,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0654	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 45 ％　＋　0.0623 × 30 ％　＋ 0.0941 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,446,580 円（　　　　　 16,570 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,634,153 円
②総費用	1,054,280 円
③純収益　①－②	3,579,873 円
④建物等に帰属する純収益	3,446,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	133,293 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	130,001 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 625 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,826,109 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,600 円／㎡）