鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

石垣 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０３石垣 -22	石垣市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12m県道、南西3.5m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	調０２石垣 -20	石垣市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		（都）商業 (80,240)
c	調０２石垣 -37	石垣市		貸家建付地	（　）	長方形	南西20m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
d	調０１石垣 -20	石垣市		貸家建付地	（　）	長方形	北東20m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,720	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	90,001	100 [ 59.3]	151,772	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	152,000
b	(　 ) 116,735	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	123,739	100 [ 82.8]	149,443		149,000
c	(　 ) 164,954	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	165,119	100 [ 108.2]	152,605		153,000
d	(　 ) 113,941	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	123,170	100 [ 83.3]	147,863		148,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 151,000 円／㎡]

石垣 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,258,640	1,749,151	5,509,489	4,640,220	869,269	（　0.9749） 847,450	（ 5.2 - 0.5 ） 4.7％
	⑧収益価格	18,030,851 円　　　　（　 74,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石垣 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	ＲＣ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	242 ㎡	13.5 m x 17.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗、２階が２ＬＤＫ（専有面積６０㎡）３戸の共同住宅

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

Ｅ∨なしのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	180.00	90.0	162.00	2,520	408,240	2.0	816,480
							0.0	0
～ 2	共同住宅	180.00	100.0	180.00	1,235	222,300	1.0	222,300
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	95.0	342.00		630,540		1,038,780
								0

⑨年額支払賃料	630,540 円　×　12ヶ月　＝　 7,566,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 342.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	年額支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,566,480 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 317,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,248,688 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,038,780 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,952 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,258,640 円　　　　（　 29,994 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	石垣公０３賃３４　　　　-1	1,175 ( 1,149)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,175	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,236 円/㎡　月額支払賃料（　 1,235 円/㎡）　基準階 2 F B
b	石垣公３１賃４１修１　　　　-1	1,083 ( 1,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,267
c	石垣公３１賃４１　　　　-2	963 ( 963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,267

石垣 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	421,200 円	70,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	643,151 円	7,566,480　×　　　　 8.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 491,400 円	70,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	70,200 円	70,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,200 円	70,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,749,151 円　（　　　　　　 7,228 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,200,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0630 × 30 ％　＋ 0.0947 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,640,220 円（　　　　　 19,174 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,258,640 円
②総費用	1,749,151 円
③純収益　①－②	5,509,489 円
④建物等に帰属する純収益	4,640,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	869,269 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	847,450 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,502 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,030,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
石垣 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

石垣 5-1

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　仲本　徹

印

TEL.

鑑定評価額

35,800,000 円

１㎡当たりの価格

148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	石垣市字大川中ノハカ２０７番３				②地積　(㎡)	242 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:1.5	店舗兼倉庫ＲＣ3	公設市場を中心に小売店舗が建ち並ぶ商業地域	南西7m市道	水道、下水	東運輸バスターミナル 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 85 ｍ、南 35 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

アーケード付商店街（ユーグ
レナモール）

街

路

７ｍ市道

交通

施設

東運輸バスターミナル
北東方
260m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

　公設市場を核とした観光客関連店舗の集積する商業地域としての現状を維持するものと見込まれるが、新型コ
ロナの影響による観光客の減少から商況は低迷しており、地価水準は下落傾向で推移するものと判断される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 148,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、石垣市の市街地を中心とした商業地域の圏域である。需要者の中心は、県内で小売業やサ－ビス業を
営む個人及び法人事業者が中心であるが県外事業者も見られる。７３０交差点を中心にその周辺エリアや郊外の幹線道
路沿いの商業地エリアの需要は根強い。一方で新型コロナの影響で市内の観光関連産業は低迷している。市場の中心価
格帯は、供給が少なく規模がまちまちで取引事情が異なるため見いだし難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、周辺類似地域より自用目的や転売目的等で取引された事例より求められたものである。一方、敷地規模
が小さく経済合理的な賃貸物件の想定の制約及び昨今の建築費高騰からは、適正な賃料水準を見出し難く収益価格は低
位に求められたものである。従って、比準価格を採用して、収益価格を参考程度に止め、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　県内景気は、新型コロナの影響による観光
関連産業の不振や経済活動の停滞で後退して
いる。当市の人口は増加傾向で推移している
。

　観光客の多い地域であり、新型コロナの影
響で商況は低迷しており、持ち直しの動きも
見られるが商況は厳しく地価水準は下落傾向
にある。

　適正規模の整形地で、最有効使用との関連
においても市場競争力は同程度である。個別
的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

石垣 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	調０２石垣 -37	石垣市		貸家建付地	（　）	長方形	南西20m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	調０２石垣 -20	石垣市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		（都）商業 (80,240)
c	調０２石垣 -24	石垣市		更地	（　）	不整形	南18m国道、東5.5m、角地		（都） (70,200)
d	公３１石垣 -33	石垣市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東7.3m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 164,954	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	170,727	100 [ 115.9]	147,305	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	147,000
b	(　 ) 116,735	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	125,023	100 [ 81.6]	153,214		153,000
c	(　 ) 105,446	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	111,146	100 [ 74.1]	149,995		150,000
d	(　 ) 100,144	100 [ 100.0]	[ 119.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	119,372	100 [ 81.6]	146,289		146,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.64	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.64	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 148,000 円／㎡]

石垣 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為、原価法の適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,550,914	1,459,220	5,091,694	4,362,600	729,094	（　0.9749） 710,794	（ 5.2 - 0.5 ） 4.7％
	⑧収益価格	15,123,277 円　　　　（　 62,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石垣 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	165.00	ＲＣ2	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	242 ㎡	13.5 m x 17.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し又は分割貸し）２階以上共同住宅（平均約８２㎡）使用容積率は地域でほぼ標準的

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	165.00	90.0	148.50	2,329	345,857	3.0	1,037,571
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	165.00	100.0	165.00	1,350	222,750	2.0	445,500
							0.0	0
～

～

～

計		330.00	95.0	313.50		568,607		1,483,071
								0

⑨年額支払賃料	568,607 円　×　12ヶ月　＝　 6,823,284 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 313.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,823,284 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 286,578 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,536,706 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,483,071 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,208 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,550,914 円　　　　（　 27,070 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	石垣調０２賃１２　　　　-4	2,286 ( 2,281)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,988	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,335 円/㎡　月額支払賃料（　 2,329 円/㎡）　基準階 1 F B
b	石垣調０２賃１１　　　　-3	4,002 ( 3,999)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,677
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石垣 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	396,000 円	66,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	416,220 円	6,823,284　×　　　　 6.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 462,000 円	66,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	66,000 円	66,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,000 円	66,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,459,220 円　（　　　　　　 6,030 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0630 × 30 ％　＋ 0.0947 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,362,600 円（　　　　　 18,027 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,550,914 円
②総費用	1,459,220 円
③純収益　①－②	5,091,694 円
④建物等に帰属する純収益	4,362,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	729,094 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	710,794 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,937 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,123,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,500 円／㎡）