別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 石垣 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石垣 -3 沖縄県 沖縄 氏名  不動産鑑定士　仲本　徹 印  TEL.

鑑定評価額 9,050,000 円  １㎡当たりの価格 43,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石垣市字平得西原１２９番３ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） (60,100) 1.2:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西7m市道、南西側道 水道 中央運動公園入口停 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   190 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　７ ｍ市道 交通 施設 中央運動公園入口停南 西方 200m 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　低層住宅地域として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと見込まれる。住宅需要は強い一方 で新型コロナの影響による買い控え等、地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、石垣市内の市街地における住宅地域の圏域である。需要者の中心は当市居住者である。建築費の高騰 により中古物件の需要及び利便性の良い住宅地の需要は強い。一方で新型コロナの影響による将来不安から買い控えも 見られる。市場の中心価格帯は、土地２００㎡で総額９００万円程度、中古戸建住宅で２，０００万円台の取引が中心 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、周辺類似地域より自用目的で取引された信頼性の高い事例より求めたものである。一方、画地条件の制 約や昨今の建築費の高騰などから土地価格に見合う経済合理的な共同住宅の想定は困難であり、収益価格の試算を見送 った。従って、居住快適性が重視される住宅地域であることに鑑み、市場性を反映した比準価格を採用して代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石垣 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [107.0] [104.0] 100 43,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内景気は、新型コロナの影響による観光 関連産業の不振や経済活動の停滞で後退して いる。当市の人口は増加傾向で推移している 。 　既成住宅地域であり、供給が少ないが、小 規模開発による分譲住宅地が散見されるなど 地価水準は強含みの横ばいで推移している。 　角地により利便性の効用が認められるため 、市場競争力はやや優る。個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％