鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

那覇 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０３Ａ那覇 -10	那覇市		更地	（　）	長方形	北西5.5m市道、中間画地		商業居住誘導区域内 (80,330)
b	公０３Ａ那覇 -25	那覇市		更地	（　）	ほぼ整形	北西7.4m市道、南東5.3m、二方路		１住居居住誘導区域内 (70,200)
c	公０３Ａ那覇 -19	那覇市		建付地	（　）	長方形	北西13m県道、中間画地		商業駐車付置義務居住誘導区域内 (100,400)
d	公０３Ａ那覇 -17	那覇市		建付地	（　）	長方形	南西13m市道、中間画地		商業駐車付置義務都市機能区域内 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 249,803	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	251,052	100 [ 79.1]	317,386	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	327,000
b	(　 ) 270,574	100 [ 120.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	214,312	100 [ 67.0]	319,869		329,000
c	(　 ) 299,195	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	299,195	100 [ 94.1]	317,954		327,000
d	(　 ) 390,371	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	390,371	100 [ 122.2]	319,453		329,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -28.0
b	限定価格	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +21.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 328,000 円／㎡]

那覇 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にある商業地域で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,471,264	3,129,616	10,341,648	8,659,700	1,681,948	（　0.9527） 1,602,392	（ 4.9 - 0.5 ） 4.4％
	⑧収益価格	36,418,000 円　　　　（　 168,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	136.00	ＲＣ5	680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業臨港地区	90 ％	400 ％	400 ％	217 ㎡	18.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階～５階共同住宅各階４室を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.00	85.0	115.60	2,400	277,440	2.0	554,880
							0.0	0
2～ 5	共同住宅	136.00	85.0	115.60	1,930	223,108	2.0	446,216
							0.0	0
～

～

～

計		680.00	85.0	578.00		1,169,872		2,339,744
								0

⑨年額支払賃料	1,169,872 円　×　12ヶ月　＝　 14,038,464 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 578.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,038,464 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 589,615 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,448,849 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,339,744 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,415 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,471,264 円　　　　（　 62,080 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公０２賃４４　　　　-10	2,072 ( 2,027)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	2,296	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,404 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ那覇公０２賃１１　　　　-1	1,760 ( 1,759)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 68.9]	100 [100.0]	2,554
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	834,000 円	139,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	954,616 円	14,038,464　×　　　　 6.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 973,000 円	139,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,129,616 円　（　　　　　　 14,422 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	139,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 45 ％　＋　0.0608 × 35 ％　＋ 0.0928 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,659,700 円（　　　　　 39,906 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,471,264 円
②総費用	3,129,616 円
③純収益　①－②	10,341,648 円
④建物等に帰属する純収益	8,659,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,681,948 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,602,392 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,384 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,418,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
那覇 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那覇 5-19

沖縄県

沖縄

氏名

不動産鑑定士　竹内　優志

印

TEL.

鑑定評価額

72,500,000 円

１㎡当たりの価格

334,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那覇市西２丁目１３番８｢西２－１３－２２｣				②地積　(㎡)	217 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）臨港地区 (90,400)
	1.5:1	店舗兼共同住宅ＲＣ6	店舗兼共同住宅、共同住宅等が多く見られる地域	南西16m市道、南東側道	水道、ガス、下水	旭橋 620m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

旭橋北西方

620m

法令

規制

商業
(80,400)
臨港地区

⑤地域要因の将
　来予測

サンシャイン通り沿いでは経年建物の取り壊しが散見されるほか、複数地点でホテルが建築中である。近年高ま
ってきた観光客向けの商的要素が、コロナ禍により今後どのような影響を受けるのか、留意を要する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用とほぼ同じ中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 334,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 167,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は那覇市内の準幹線沿いに亘る商業地域。特に西町、若狭等の商業地域との代替競争関係が強い。需要者は
県内外の投資家が中心だが、県外者の存在感は昨年と比較しやや低下した。コロナ禍により店舗は影響を受ける一方、
付近で新築されたオフィスビルへの地元金融機関本店移転等、ポジティブな要因も見られ、需要は潜在的部分も含め底
堅い。土地は規模にもよるが０．５～１億円程度が需要の中心。なお昨年見られた高値取引は沈静化しつつある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

従来ホテルや、テナント入居済みの中古建物込取引に対する投資が多かった他、コロナ禍により収益性に対する将来予
測は困難さを増しており、残余法における還元利回り等の規範性は低下している。一方比準価格は典型的需要者の重視
要因に留意して試算され、市場特性との適合性及び説得力は高い。よって本件では、収益価格を参考程度に止め、市場
性を反映する比準価格をもって、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　那覇 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 400,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[118.7]

[103.0]
100

337,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    321,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により入域観光客数はＲ２年３月以
降大きく減少。県内景況は急激に縮小し、ホ
テル、事務所、店舗等の新規投資は鈍化傾向
にある。

観光客向け店舗から事務所へのテナント入れ
替わりが一部見られる他、程近い国道５８号
付近に地元金融機関本店が移転した。

角地で選好性への影響はやや認められるも競
争力の程度は概ね中位。なお当該競争力の変
動は特段認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

那覇 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	公０３Ａ那覇 -20	那覇市		更地	（　）	不整形	南東9m市道、中間画地		１住居居住誘導区域内 (60,200)
b	公０３Ａ那覇 -10	那覇市		更地	（　）	長方形	北西5.5m市道、中間画地		商業居住誘導区域内 (80,330)
c	公０３Ａ那覇 -7	那覇市		更地	（　）	ほぼ台形	南東19m道路、南西7m、角地		商業 (90,400)
d	公０３Ａ那覇修１ -15	那覇市		更地	（　）	ほぼ整形	南東17m市道、南6m、南西6m、三方路		２中専地区計画等居住誘導区域内 (63,167)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 194,430	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	216,033	100 [ 63.9]	338,080	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	348,000
b	(　 ) 249,803	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	251,052	100 [ 76.6]	327,744		338,000
c	(　 ) 271,947	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	264,026	100 [ 83.3]	316,958		326,000
d	(　 ) 371,984	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	354,270	100 [ 115.1]	307,793		317,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 334,000 円／㎡]

那覇 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、素地となる土地の標準的取得価格の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,322,165	2,992,519	10,329,646	8,659,700	1,669,946	（　0.9527） 1,590,958	（ 4.9 - 0.5 ） 4.4％
	⑧収益価格	36,158,136 円　　　　（　 167,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那覇 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	136.00	ＲＣ5	680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業臨港地区	90 ％	400 ％	400 ％	217 ㎡	18.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（約５８㎡）、上層階は共同住宅（１Ｋ約２９㎡）を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

ＥＶ付きとしては標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.00	85.0	115.60	2,300	265,880	2.0	531,760
							0.0	0
2～ 5	住宅	136.00	85.0	115.60	1,927	222,761	2.0	445,522
							0.0	0
～

～

～

計		680.00	85.0	578.00		1,156,924		2,313,848
								0

⑨年額支払賃料	1,156,924 円　×　12ヶ月　＝　 13,883,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 578.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,883,088 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 583,090 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,299,998 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,313,848 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,167 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,322,165 円　　　　（　 61,392 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ那覇公０３賃４４　　　　-5	1,645 ( 1,644)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,810	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,930 円/㎡　月額支払賃料（　 1,927 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ａ那覇公０３賃３４　　　　-4	1,691 ( 1,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,950
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那覇 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	834,000 円	139,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	805,219 円	13,883,088　×　　　　 5.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 102,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 973,000 円	139,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,992,519 円　（　　　　　　 13,790 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	139,000,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 45 ％　＋　0.0608 × 35 ％　＋ 0.0928 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,659,700 円（　　　　　 39,906 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,322,165 円
②総費用	2,992,519 円
③純収益　①－②	10,329,646 円
④建物等に帰属する純収益	8,659,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,669,946 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,590,958 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,332 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,158,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,000 円／㎡）